Grundsteuerreform 2025: die Zusammenfassung
Die Grundsteuerreform hat das gesamte Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer in Deutschland neu geordnet. Seit 2025 gelten neue Grundsteuerwerte und in vielen Faellen neue Hebesaetze. Diese Zusammenfassung der Grundsteuerreform erklaert, warum es die Reform gab, was sich geaendert hat und was Eigentuemer jetzt konkret pruefen sollten.
Warum es die Reform gab
Die alte Grundsteuer beruhte auf sogenannten Einheitswerten, die im Westen aus dem Jahr 1964 und im Osten aus dem Jahr 1935 stammten. Diese Werte spiegelten die tatsaechlichen Verhaeltnisse laengst nicht mehr wider, was zu ungleicher Besteuerung vergleichbarer Grundstuecke fuehrte. Das Bundesverfassungsgericht erklaerte diese Bewertung deshalb fuer verfassungswidrig und verlangte eine Neuregelung. Ergebnis ist die Grundsteuerreform mit neu festgestellten Werten.
Was sich geaendert hat
Kern der Reform ist die Neubewertung aller Grundstuecke. Dafuer mussten Eigentuemer eine Erklaerung zur Feststellung des Grundsteuerwerts abgeben. Auf dieser Grundlage hat das Finanzamt neue Werte und Messbetraege festgesetzt. Die Gemeinden haben anschliessend ihre Hebesaetze ueberprueft und vielfach angepasst.
Wichtig ist, dass es nicht ein einheitliches Verfahren fuer ganz Deutschland gibt. Die Laender durften eigene Modelle waehlen.
Die verschiedenen Modelle der Laender
Ein Teil der Laender nutzt das Bundesmodell, andere haben eigene Wege gewaehlt. Die Grundzuege:
| Modell | Grundprinzip |
|---|---|
| Bundesmodell | Wertabhaengig: Grundsteuerwert mal Steuermesszahl |
| Baden-Wuerttemberg | Bodenwertmodell: Flaeche mal Bodenrichtwert |
| Bayern | Flaechenmodell: wertunabhaengig nach Flaechen |
| Hessen, Niedersachsen, Hamburg | Flaeche plus Lagefaktor |
Welches Modell in Ihrem Bundesland gilt, finden Sie auf der Bundesland-Uebersicht. Das Bundesmodell selbst ist genauer unter Bundesmodell der Grundsteuer einfach erklaert beschrieben.
Die Berechnung in zwei Schritten
Unabhaengig vom Modell entsteht die Grundsteuer ab 2025 immer in zwei Schritten:
- Schritt 1, Finanzamt: Grundsteuerwert mal Steuermesszahl ergibt den Grundsteuermessbetrag.
- Schritt 2, Gemeinde: Messbetrag mal Hebesatz ergibt den Jahresbetrag.
Im Bundesmodell betragen die Steuermesszahlen 0,31 Promille fuer Wohnen und 0,34 Promille fuer Nichtwohnen, mit einem Abschlag von 25 Prozent fuer sozialen Wohnungsbau und Denkmaeler. Die Hebesaetze legen die Gemeinden fest und sind sehr unterschiedlich.
Was Eigentuemer jetzt wissen muessen
Fuer viele Eigentuemer hat sich der Betrag durch die Reform veraendert. Das ist nicht automatisch ein Fehler, denn die Reform verschiebt die Lasten zwischen Grundstuecken. Sinnvoll ist es, den Bescheid auf konkrete Fehler zu pruefen statt nur auf die Hoehe zu schauen. Pruefen Sie vor allem Flaechen, Bodenrichtwert, Gebaeudeart und ob Messbetrag mal Hebesatz den Jahresbetrag ergibt. Den Rechenschritt koennen Sie im Bescheid-Check nachvollziehen.
Drei Bescheide statt einem
Die Reform fuehrt fuer viele Eigentuemer dazu, dass nicht nur ein einziger Bescheid eintrifft. Das Finanzamt stellt zunaechst den Grundsteuerwert fest und setzt darauf den Messbetrag fest, die Gemeinde erlaesst anschliessend den eigentlichen Grundsteuerbescheid mit dem Jahresbetrag. Jeder dieser Bescheide kann eigene Fehler enthalten und hat eine eigene Einspruchsfrist von einem Monat ab Bekanntgabe. Es lohnt sich daher, die Bescheide getrennt zu betrachten und nicht zu warten, bis nur der Gemeindebescheid vorliegt. Welcher Bescheid wofuer zustaendig ist, klaert Gegen welchen Bescheid Einspruch einlegen?.
Verfassungsmaessigkeit nach der Reform
Der Bundesfinanzhof hat im Dezember 2025 das Bundesmodell grundsaetzlich als verfassungsgemaess eingestuft. Ein Einspruch lohnt sich daher vor allem bei konkreten Fehlern im eigenen Bescheid, nicht allein wegen allgemeiner Zweifel an der Reform. Wie Sie systematisch vorgehen, beschreibt Grundsteuerbescheid pruefen: Anleitung in 5 Schritten.
Haeufige Fragen
Warum gab es die Grundsteuerreform?
Weil das Bundesverfassungsgericht die alte Bewertung auf Basis veralteter Einheitswerte fuer verfassungswidrig erklaert hat. Die Reform fuehrt neu ermittelte Grundsteuerwerte ein.
Seit wann gilt die neue Grundsteuer?
Die nach der Reform berechnete Grundsteuer wird seit 2025 erhoben. Die Neubewertung und die neuen Bescheide bilden die Grundlage dafuer.
Ist die Reform fuer alle Bundeslaender gleich?
Nein. Ein Teil der Laender nutzt das Bundesmodell, andere haben eigene Modelle wie das Bodenwertmodell in Baden-Wuerttemberg oder das Flaechenmodell in Bayern. Das jeweilige Modell entscheidet ueber die Berechnung.
Werte aus dem Bescheid eintragen, Messbetrag und Jahresbetrag nachrechnen lassen und einen passenden Einspruch erzeugen.
Zum Bescheid-CheckPassende Ratgeber
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Verbindlich sind allein die Bescheide von Finanzamt und Gemeinde. Im Zweifel wenden Sie sich an Ihr Finanzamt, Ihre Gemeinde oder einen Steuerberater.