Bundesmodell der Grundsteuer einfach erklaert
Das Bundesmodell ist das Standardverfahren der Grundsteuerreform und gilt in der Mehrzahl der Bundeslaender. Wer das Bundesmodell der Grundsteuer verstehen will, sollte wissen, dass es den Wert eines Grundstuecks ermittelt und daraus ueber eine Steuermesszahl den Messbetrag bildet, der mit dem Hebesatz der Gemeinde zum Jahresbetrag wird.
Welche Bundeslaender das Bundesmodell nutzen
Die Mehrheit der Bundeslaender wendet das Bundesmodell an. Einige Laender haben eigene Wege gewaehlt, etwa Baden-Wuerttemberg mit dem Bodenwertmodell oder Bayern mit einem reinen Flaechenmodell. Eine Uebersicht, welches Land welches Modell nutzt, finden Sie auf der Bundesland-Uebersicht. Sachsen und das Saarland wenden zwar die Bewertung des Bundesmodells an, haben aber eigene Steuermesszahlen festgelegt.
Die zwei Schritte des Bundesmodells
Wie ueberall bei der reformierten Grundsteuer entsteht der Betrag in zwei Stufen:
- Schritt 1, Finanzamt: Grundsteuerwert ermitteln und mit der Steuermesszahl zum Grundsteuermessbetrag verrechnen.
- Schritt 2, Gemeinde: Messbetrag mal Hebesatz ergibt den jaehrlichen Grundsteuerbetrag.
Diese Trennung ist wichtig fuer den Einspruch: Fehler im Wert oder Messbetrag gehoeren zum Finanzamt, ein falscher Jahresbetrag zur Gemeinde.
Wie der Grundsteuerwert entsteht
Das Bundesmodell ist wertabhaengig. In den Wert fliessen unter anderem der Bodenrichtwert, die Grundstuecksflaeche, die Gebaeudeart, die Wohnflaeche, das Baujahr und eine pauschale, statistisch hinterlegte Nettokaltmiete ein. Aus diesen Angaben wird im Ertragswertverfahren der Grundsteuerwert gebildet. Weil viele Einzelangaben einfliessen, lohnt es sich, sie auf Fehler zu pruefen, etwa eine zu hohe Wohnflaeche oder ein falsches Baujahr.
Die Steuermesszahlen im Bundesmodell
| Nutzung / Fall | Steuermesszahl |
|---|---|
| Wohnen | 0,31 Promille |
| Nichtwohnen | 0,34 Promille |
| Sozialer Wohnungsbau / Denkmal | 25 Prozent Abschlag |
Fuer gefoerderten Wohnungsbau und Denkmaeler gibt es also einen Abschlag von 25 Prozent auf die Messzahl. Sachsen weicht mit 0,36 und 0,72 Promille ab, das Saarland mit 0,34 und 0,64 Promille.
Beispielrechnung
Ein Wohngrundstueck hat einen Grundsteuerwert von 180.000 Euro. Daraus ergibt sich:
- 180.000 Euro x 0,31 Promille = 55,80 Euro Messbetrag
- 55,80 Euro x Hebesatz 535 Prozent = 298,53 Euro Jahresbetrag
Der Hebesatz variiert je nach Gemeinde stark, deshalb laesst sich der Jahresbetrag nicht pauschal angeben. Mit Ihrem eigenen Messbetrag und Hebesatz koennen Sie die Rechnung im Bescheid-Check nachvollziehen.
Welche Angaben Sie pruefen sollten
Weil so viele Einzelwerte in den Grundsteuerwert einfliessen, lohnt eine gezielte Kontrolle des Grundsteuerwertbescheids. Pruefen Sie vor allem:
- Wohn- und Nutzflaeche: Stimmt die Flaeche mit Ihren Bauplaenen ueberein, und ist Wohnen korrekt von Gewerbe getrennt?
- Bodenrichtwert: Wurde der fuer Ihr Grundstueck gueltige Wert angesetzt?
- Grundstuecksflaeche: Deckt sie sich mit Grundbuch oder Katasterauszug?
- Baujahr und Gebaeudeart: Sind beide korrekt, da sie Wert und Steuermesszahl beeinflussen?
Eine Abweichung bei nur einer dieser Angaben kann den Wert und damit den Jahresbetrag spuerbar verschieben.
Bundesmodell und Verfassung
Der Bundesfinanzhof hat im Dezember 2025 das Bundesmodell grundsaetzlich als verfassungsgemaess eingestuft. Ein Einspruch lohnt sich daher vor allem bei konkreten Fehlern im eigenen Bescheid, etwa falschen Flaechen oder Angaben, nicht allein wegen allgemeiner Verfassungszweifel. Wie Sie Fehler systematisch finden, beschreibt Grundsteuerbescheid pruefen: Anleitung in 5 Schritten.
Haeufige Fragen
Ist das Bundesmodell wertabhaengig?
Ja. Anders als die reinen Flaechenmodelle bezieht das Bundesmodell den Wert des Grundstuecks ein, unter anderem ueber Bodenrichtwert, Flaeche, Baujahr und eine pauschale Miete.
Welche Steuermesszahl gilt fuer mein Wohnhaus?
Fuer Wohngrundstuecke gilt im Bundesmodell 0,31 Promille, fuer Nichtwohngrundstuecke 0,34 Promille. Sachsen und das Saarland haben eigene Werte.
Lohnt sich ein Einspruch trotz BFH-Beschluss?
Ein Einspruch lohnt bei konkreten Fehlern im Bescheid, etwa falscher Flaeche oder Gebaeudeart. Allein wegen Verfassungszweifeln ist er nach dem Beschluss des Bundesfinanzhofs von Dezember 2025 kaum erfolgversprechend.
Werte aus dem Bescheid eintragen, Messbetrag und Jahresbetrag nachrechnen lassen und einen passenden Einspruch erzeugen.
Zum Bescheid-CheckPassende Ratgeber
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Verbindlich sind allein die Bescheide von Finanzamt und Gemeinde. Im Zweifel wenden Sie sich an Ihr Finanzamt, Ihre Gemeinde oder einen Steuerberater.