Grundsteuer fuer die Zweitwohnung pruefen
Wer eine Ferienwohnung an der Kueste, ein Apartment am Arbeitsort oder eine kleine Stadtwohnung neben dem Hauptwohnsitz besitzt, bekommt seit 2025 auch dafuer einen neuen Bescheid. Bei der Grundsteuer Zweitwohnung sorgt vor allem eines fuer Verwirrung: Grundsteuer und Zweitwohnungsteuer sind zwei voellig verschiedene Abgaben, die zufaellig aehnlich heissen. Wer beide auseinanderhaelt, erkennt schnell, welcher Betrag wofuer faellig wird und wo sich ein Fehler eingeschlichen haben kann.
Grundsteuer und Zweitwohnungsteuer sind nicht dasselbe
Die Grundsteuer ist eine Steuer auf den Grundbesitz. Sie schuldet, wem das Grundstueck oder die Eigentumswohnung gehoert, unabhaengig davon, ob jemand dort gemeldet ist, ob die Wohnung leer steht oder nur wenige Wochen im Jahr genutzt wird. Die Zweitwohnungsteuer dagegen ist eine kommunale Aufwandsteuer, die es nur in einem Teil der Staedte und Gemeinden gibt. Sie trifft die Person, die eine Nebenwohnung innehat, und bemisst sich meist an der Jahreskaltmiete oder einem vergleichbaren Mietwert.
| Merkmal | Grundsteuer | Zweitwohnungsteuer |
|---|---|---|
| Anknuepfung | Eigentum am Grundbesitz | Innehaben einer Nebenwohnung |
| Wer zahlt | Eigentuemer | Bewohner, oft der Mieter |
| Wer erhebt | Gemeinde auf Basis des Finanzamts-Messbetrags | Gemeinde allein, per eigener Satzung |
| Gibt es ueberall | Ja | Nein, nur wo eine Satzung besteht |
Praktisch heisst das: Wenn Sie eine Zweitwohnung besitzen und selbst nutzen, koennen beide Abgaben nebeneinander anfallen. Vermieten Sie die Wohnung dauerhaft, zahlen Sie die Grundsteuer als Eigentuemer, waehrend eine etwaige Zweitwohnungsteuer den Mieter betrifft, sofern es dessen Nebenwohnung ist.
Wie die Grundsteuer fuer die Zweitwohnung berechnet wird
Der Rechenweg ist derselbe wie beim Hauptwohnsitz und laeuft in zwei Schritten ab. Zuerst stellt das Finanzamt den Grundsteuerwert fest und multipliziert ihn mit der Steuermesszahl. Daraus entsteht der Grundsteuermessbetrag. Anschliessend multipliziert die Gemeinde diesen Messbetrag mit ihrem Hebesatz und kommt so auf den Jahresbetrag.
| Schritt | Rechnung | Zustaendig |
|---|---|---|
| Messbetrag | Grundsteuerwert x Steuermesszahl | Finanzamt |
| Jahresbetrag | Messbetrag x Hebesatz | Gemeinde |
Im Bundesmodell betraegt die Steuermesszahl fuer Wohngrundstuecke 0,31 Promille, fuer Nichtwohngrundstuecke 0,34 Promille. Ein Beispiel: 180.000 Euro Grundsteuerwert mal 0,31 Promille ergeben 55,80 Euro Messbetrag, bei einem Hebesatz von 535 Prozent sind das 298,53 Euro im Jahr. Der Hebesatz wird von jeder Gemeinde selbst festgelegt und unterscheidet sich teils erheblich. Welches Modell in Ihrem Bundesland gilt, zeigt die Uebersicht der Bundeslaender. Ob Ihre Zahlen zusammenpassen, rechnet der kostenlose Bescheid-Check in wenigen Sekunden nach.
Entscheidend ist: Ein Zuschlag fuer den Zweitwohnsitz existiert in der Grundsteuer nicht. Wer im Bescheid einen hoeheren Betrag erwartet, weil es sich um eine Zweitwohnung handelt, sucht an der falschen Stelle. Unterschiede entstehen ueber Flaeche, Lage, Baujahr und Hebesatz, nicht ueber den Meldestatus.
Typische Fehlerquellen bei Zweitwohnungen
Gerade bei Ferien- und Nebenwohnungen tauchen bestimmte Fehler haeufiger auf, weil die Objekte oft klein, geteilt oder ungewoehnlich zugeschnitten sind:
- Wohnflaeche zu hoch angesetzt. Dachschraegen, Balkone und Terrassen zaehlen nur anteilig oder gar nicht mit. Bei kleinen Apartments faellt jeder Quadratmeter prozentual stark ins Gewicht.
- Falsche Gebaeudeart. Eine Ferienwohnung in einem Wohngebaeude ist regelmaessig Wohnnutzung. Wird sie als Nichtwohngrundstueck eingestuft, greift die hoehere Messzahl.
- Miteigentumsanteil falsch uebernommen. Bei Eigentumswohnungen wird der Anteil am Grund und Boden aus der Teilungserklaerung uebernommen. Zahlendreher sind hier haeufig.
- Nebengebaeude doppelt erfasst. Garage, Carport oder Bootshaus werden mitunter sowohl in der Flaeche als auch separat beruecksichtigt.
- Vertauschte Bescheide. Wer mehrere Objekte besitzt, ordnet Zahlen leicht dem falschen Grundstueck zu. Pruefen Sie zuerst Aktenzeichen und Lagebezeichnung.
Die vollstaendige Reihenfolge der Pruefschritte steht im Ratgeber Grundsteuerbescheid pruefen.
Einspruch: an wen und bis wann
Die Einspruchsfrist betraegt einen Monat ab Bekanntgabe, und sie laeuft fuer jeden Bescheid getrennt. Wer eine Zweitwohnung an einem anderen Ort besitzt, sollte auf die Postlaufzeiten achten: Landet die Post im Briefkasten der selten genutzten Wohnung, kann die Frist verstreichen, bevor der Brief ueberhaupt gelesen wird. Ein Nachsendeauftrag oder eine abweichende Zustelladresse beim Finanzamt beugt dem vor.
Der richtige Adressat haengt vom Fehler ab. Sind Flaeche, Baujahr, Gebaeudeart oder der Grundsteuerwert falsch, gehoert der Einspruch zum Finanzamt, denn dort entsteht der Grundlagenbescheid. Stimmt nur der Jahresbetrag nicht, etwa weil ein falscher Hebesatz angesetzt wurde, ist die Gemeinde zustaendig. Welcher Bescheid welchen Fehler traegt, klaert der Ratgeber Gegen welchen Bescheid Einspruch einlegen?. Gegen einen Zweitwohnungsteuerbescheid richtet sich der Rechtsbehelf dagegen immer an die Gemeinde, die ihn erlassen hat.
Zur Erfolgsaussicht: Der Bundesfinanzhof hat im Dezember 2025 das Bundesmodell grundsaetzlich als verfassungsgemaess gebilligt. Ein Einspruch lohnt sich daher bei konkreten Fehlern im eigenen Bescheid, nicht allein wegen allgemeiner Zweifel an der Reform.
Haeufige Fragen
Zahle ich fuer eine Zweitwohnung mehr Grundsteuer?
Nein. Die Grundsteuer kennt keinen Zuschlag fuer Zweitwohnsitze. Sie knuepft an das Eigentum am Grundbesitz an, nicht an die Meldung. Unterschiede zwischen zwei Objekten entstehen ueber Flaeche, Lage, Gebaeudeart und den Hebesatz der jeweiligen Gemeinde.
Muss ich Grundsteuer und Zweitwohnungsteuer gleichzeitig zahlen?
Das ist moeglich. Beide Abgaben stehen nebeneinander, weil sie an unterschiedliche Sachverhalte anknuepfen: das Eigentum am Grundstueck einerseits, das Innehaben einer Nebenwohnung andererseits. Ob eine Zweitwohnungsteuer erhoben wird und wie hoch sie ausfaellt, regelt jede Gemeinde in einer eigenen Satzung.
Was gilt, wenn die Zweitwohnung leer steht?
Leerstand aendert an der Grundsteuerpflicht nichts, denn sie richtet sich nach dem Eigentum und den Verhaeltnissen zu Beginn des Kalenderjahres. Nur in engen Ausnahmefaellen kommt ein Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung in Betracht, dafuer ist ein Antrag bei der Gemeinde noetig.
Werte aus dem Bescheid eintragen, Messbetrag und Jahresbetrag nachrechnen lassen und einen passenden Einspruch erzeugen.
Zum Bescheid-CheckPassende Ratgeber
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Verbindlich sind allein die Bescheide von Finanzamt und Gemeinde. Im Zweifel wenden Sie sich an Ihr Finanzamt, Ihre Gemeinde oder einen Steuerberater.