Grundsteuer bei gemischt genutzten Grundstuecken
Ein Haus mit Laden im Erdgeschoss und Wohnungen darueber, eine Praxis neben der Wohnung: Solche Objekte sind gemischt genutzt, und das macht den Grundsteuerbescheid komplizierter. Bei grundsteuer gemischt genutzt entscheidet der Anteil von Wohnen und Gewerbe ueber die Grundstuecksart und damit ueber die Steuermesszahl. Wer das versteht, erkennt schneller, ob der Bescheid stimmt.
Warum die Nutzung die Steuermesszahl bestimmt
Im Bundesmodell gibt es zwei Steuermesszahlen: 0,31 Promille fuer Wohnen und 0,34 Promille fuer Nichtwohnen. Bei einem reinen Wohnhaus oder einem reinen Gewerbeobjekt ist die Zuordnung klar. Bei gemischter Nutzung muss das Finanzamt entscheiden, welche Grundstuecksart vorliegt, und das richtet sich nach dem Verhaeltnis der Flaechen.
Wie die Nutzungsart generell ueber die Messzahl entscheidet, vertieft der Beitrag Gegen welchen Bescheid Einspruch einlegen. Wichtig fuer Sie: Eine falsche Aufteilung kann die Steuer in beide Richtungen verzerren.
So wirkt sich der Nutzungsanteil aus
| Nutzung | Tendenz der Einordnung | Messzahl Bundesmodell |
|---|---|---|
| Ueberwiegend Wohnen | eher Wohngrundstueck | 0,31 Promille |
| Ueberwiegend Gewerbe | eher Nichtwohngrundstueck | 0,34 Promille |
| Sozialer Wohnungsbau oder Denkmal | Abschlag auf die Messzahl | 25 Prozent Abschlag |
Die Tabelle zeigt die Richtung. Die genaue Schwelle und die Aufteilung legt das Finanzamt anhand der gemeldeten Flaechen fest. Deshalb lohnt es sich zu pruefen, ob die Wohn- und die Nutzflaeche im Bescheid korrekt voneinander getrennt sind.
Welche Angaben Sie pruefen sollten
- Aufteilung der Flaechen: Sind Wohnflaeche und gewerblich genutzte Flaeche getrennt und realistisch ausgewiesen?
- Grundstuecksart: Passt die Einstufung als Wohn- oder Nichtwohngrundstueck zum tatsaechlichen Schwerpunkt der Nutzung?
- Steuermesszahl: Stimmt die angesetzte Messzahl zur Einordnung?
- Grundstuecksflaeche und Baujahr: Decken sich die Angaben mit Ihren Unterlagen?
- Hebesatz: Ist der Hebesatz der richtigen Gemeinde angesetzt?
Gerade die Trennung von Wohn- und Nutzflaeche ist fehleranfaellig. Wird eine kleine Praxis als grosser Gewerbeanteil gewertet, kann das die Einordnung kippen und die Steuer erhoehen. Pruefen Sie deshalb nicht nur die Summen, sondern auch, welche Raeume dem Gewerbe und welche dem Wohnen zugeordnet wurden, und ob diese Zuordnung zu Ihren tatsaechlichen Verhaeltnissen passt.
Zahlen nachrechnen
Die Grundsteuer entsteht in zwei Schritten: Das Finanzamt ermittelt den Messbetrag aus dem Grundsteuerwert, die Gemeinde multipliziert ihn mit dem Hebesatz. Beispiel im Bundesmodell: 180.000 Euro Grundsteuerwert ergeben mit 0,31 Promille einen Messbetrag von 55,80 Euro; bei einem Hebesatz von 535 Prozent sind das 298,53 Euro Jahresbetrag. Bei gemischter Nutzung kommt es darauf an, welche Messzahl korrekt ist.
Setzen Sie Ihre Werte in den Bescheid-Check ein, um Messbetrag und Jahresbetrag nachzuvollziehen. So sehen Sie, ob die Zahlen zur ausgewiesenen Einordnung passen.
Wenn die Einordnung falsch ist
Eine falsche Grundstuecksart oder Flaechenaufteilung steckt im Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts. Dort setzen Sie mit dem Einspruch an, nicht bei der Gemeinde, denn diese ist an den Messbetrag gebunden. Wie der Einspruch aufgebaut ist, zeigt der Beitrag Grundsteuer-Einspruch einlegen. Die Frist betraegt einen Monat ab Bekanntgabe.
Haeufige Fragen
Welche Steuermesszahl gilt bei gemischter Nutzung?
Das haengt vom Schwerpunkt ab. Ueberwiegt die Wohnnutzung deutlich, gilt im Bundesmodell 0,31 Promille, bei ueberwiegend gewerblicher Nutzung 0,34 Promille. Die Einordnung trifft das Finanzamt anhand der gemeldeten Flaechen.
Wie finde ich heraus, ob mein Objekt richtig eingestuft ist?
Vergleichen Sie die im Bescheid ausgewiesene Wohn- und Nutzflaeche mit der tatsaechlichen Nutzung. Stimmt die Aufteilung nicht oder ist die Grundstuecksart unpassend, ist das ein moeglicher Ansatzpunkt fuer einen Einspruch.
Aendert sich die Einordnung, wenn ich die Nutzung umstelle?
Ja. Wechselt der Schwerpunkt von Wohnen zu Gewerbe oder umgekehrt, kann sich die Grundstuecksart und damit die Steuermesszahl aendern. Solche Aenderungen sollten Sie dem Finanzamt melden, damit der Wert angepasst wird.
Werte aus dem Bescheid eintragen, Messbetrag und Jahresbetrag nachrechnen lassen und einen passenden Einspruch erzeugen.
Zum Bescheid-CheckPassende Ratgeber
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Verbindlich sind allein die Bescheide von Finanzamt und Gemeinde. Im Zweifel wenden Sie sich an Ihr Finanzamt, Ihre Gemeinde oder einen Steuerberater.