Grundsteuer fuers Mehrfamilienhaus pruefen
Bei einem Mietwohnhaus mit mehreren Einheiten summieren sich die Flaechen, und damit summieren sich auch die Fehlerquellen. Wer die grundsteuer mehrfamilienhaus im Bescheid nachvollziehen will, muss deshalb zuerst wissen, welche Flaechen ueberhaupt in die Bewertung eingeflossen sind und wie das Gebaeude eingeordnet wurde. Danach laesst sich die Rechnung Schritt fuer Schritt pruefen.
Wie ein Mehrfamilienhaus eingeordnet wird
Ein Haus mit drei oder mehr Wohnungen, das ueberwiegend dem Wohnen dient, zaehlt als Wohngrundstueck. Im Bundesmodell wird es damit mit der guenstigeren Steuermesszahl von 0,31 Promille angesetzt statt mit 0,34 Promille fuer Nichtwohngrundstuecke. Wird das Gebaeude im Bescheid faelschlich als Nichtwohngrundstueck oder als Geschaeftsgrundstueck gefuehrt, steigt die Steuer ohne sachlichen Grund.
Welches Bewertungsmodell greift, haengt vom Bundesland ab. Die Mehrheit der Laender folgt dem Bundesmodell, Bayern rechnet rein nach Flaechen, Baden-Wuerttemberg nach dem Bodenwert, Hessen, Niedersachsen und Hamburg ergaenzen die Flaechen um einen Lagefaktor. Welche Regel fuer Ihr Objekt gilt, zeigt die Uebersicht der Bundeslaender.
Die gesamte Wohnflaeche ist der kritische Punkt
Beim Mehrfamilienhaus wird nicht Wohnung fuer Wohnung veranlagt, sondern die wirtschaftliche Einheit als Ganzes, sofern das Haus nicht in Wohnungseigentum aufgeteilt ist. In die Bewertung geht die Summe der Wohnflaechen aller Einheiten ein. Genau hier passieren Uebertragungsfehler: eine Wohnung wird doppelt gezaehlt, eine Dachgeschosswohnung zu gross angesetzt, oder Nebenraeume landen in der Wohnflaeche.
- Summe der Wohnflaechen: Passt sie zu Ihren Mietvertraegen und zur Bauzeichnung?
- Kellerraeume, Waschkueche, Trockenraum und Heizungsraum: Diese Nebenraeume gehoeren nicht in die Wohnflaeche.
- Dachschraegen: Raeume unter Schraegen zaehlen nur anteilig, je nach Raumhoehe.
- Balkone und Terrassen: Sie werden nur mit einem Anteil beruecksichtigt, nicht voll.
- Gewerbeeinheit im Erdgeschoss: Sie ist Nutzflaeche, nicht Wohnflaeche, und kann die Einordnung veraendern.
- Garagen und Stellplaetze: Pruefen Sie, ob sie separat und plausibel erfasst sind.
Wie die Wohnflaeche im Detail zu ermitteln ist, erlaeutert der Beitrag Grundsteuerbescheid pruefen: Anleitung. Weicht Ihre eigene Aufstellung deutlich von der im Bescheid ab, ist das der haeufigste und zugleich am besten belegbare Einspruchsgrund.
Steuermesszahlen im Ueberblick
| Fall | Steuermesszahl im Bundesmodell |
|---|---|
| Wohnen, also auch Mehrfamilienhaus | 0,31 Promille |
| Nichtwohngrundstueck | 0,34 Promille |
| Sozialer Wohnungsbau oder Denkmal | 25 Prozent Abschlag auf die Messzahl |
Sachsen und das Saarland bewerten zwar nach dem Bundesmodell, setzen aber eigene Messzahlen an: Sachsen 0,36 und 0,72 Promille, das Saarland 0,34 und 0,64 Promille. Wenn Ihr Mietwohnhaus in einem dieser Laender liegt, pruefen Sie den Bescheid gegen diese Werte und nicht gegen 0,31 Promille.
Ein Mehrfamilienhaus mit gefoerderten Wohnungen kann den Abschlag von 25 Prozent erhalten. Der Abschlag wird nicht automatisch beruecksichtigt, wenn die Foerderung dem Finanzamt nicht bekannt ist. Fehlt er im Bescheid, obwohl die Voraussetzungen vorliegen, lohnt der Hinweis mit Nachweis.
Den Jahresbetrag nachrechnen
Die Grundsteuer entsteht in zwei Schritten. Das Finanzamt ermittelt aus dem Grundsteuerwert den Messbetrag, indem es die Steuermesszahl anwendet. Die Gemeinde multipliziert diesen Messbetrag mit ihrem Hebesatz und kommt so auf den Jahresbetrag. Beispiel: Ein Grundsteuerwert von 180.000 Euro ergibt mit 0,31 Promille einen Messbetrag von 55,80 Euro; bei einem Hebesatz von 535 Prozent sind das 298,53 Euro im Jahr.
Gerade bei groesseren Objekten fallen Abweichungen erst beim Nachrechnen auf, weil die absoluten Betraege hoeher sind. Tragen Sie Ihre Werte in den Bescheid-Check ein. Weicht das Ergebnis von Ihrem Bescheid ab, sehen Sie sofort, in welchem der beiden Schritte die Differenz entsteht. Die Hintergruende zum kommunalen Faktor erklaert der Beitrag Hebesatz bei der Grundsteuer.
Wer der richtige Ansprechpartner ist
Stimmen Wohnflaeche, Grundstuecksflaeche, Baujahr oder Gebaeudeart nicht, liegt der Fehler im Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts. Dieser Bescheid ist der Grundlagenbescheid, seine Werte laufen unveraendert in den Bescheid der Gemeinde. Ein Einspruch bei der Gemeinde bringt in diesem Fall nichts. Ist dagegen nur der Hebesatz oder die Schlussrechnung falsch, ist die Gemeinde zustaendig. Die Abgrenzung beschreibt der Beitrag Gegen welchen Bescheid Einspruch.
Fuer jeden Bescheid laeuft eine eigene Frist von einem Monat ab Bekanntgabe. Der BFH hat im Dezember 2025 das Bundesmodell grundsaetzlich gebilligt. Ein Einspruch allein wegen Verfassungszweifeln hat damit wenig Aussicht; auf konkrete Fehler in den Flaechen oder in der Einordnung gestuetzt bleibt er dagegen sinnvoll.
Haeufige Fragen
Wird jede Wohnung im Mehrfamilienhaus einzeln veranlagt?
Nein, solange das Haus nicht in Wohnungseigentum aufgeteilt ist. Dann bildet das gesamte Grundstueck eine wirtschaftliche Einheit und erhaelt einen Bescheid ueber die Summe aller Flaechen. Erst bei einer Aufteilung in Eigentumswohnungen entstehen getrennte Einheiten mit eigenen Bescheiden.
Was gilt, wenn im Erdgeschoss ein Laden liegt?
Dann liegt eine gemischte Nutzung vor. Entscheidend ist, welcher Anteil ueberwiegt. Die Gewerbeflaeche ist Nutzflaeche und wird nicht als Wohnflaeche erfasst. Pruefen Sie, wie der Bescheid die Aufteilung darstellt, denn davon haengt die anzuwendende Steuermesszahl ab.
Kann ich die Grundsteuer auf die Mieter umlegen?
Die Grundsteuer gehoert zu den umlagefaehigen Betriebskosten, wenn der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vorsieht. Umgelegt werden darf nur der tatsaechlich festgesetzte Betrag, und ein spaeter geaenderter Bescheid wirkt sich auf die Abrechnung aus.
Werte aus dem Bescheid eintragen, Messbetrag und Jahresbetrag nachrechnen lassen und einen passenden Einspruch erzeugen.
Zum Bescheid-CheckPassende Ratgeber
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Verbindlich sind allein die Bescheide von Finanzamt und Gemeinde. Im Zweifel wenden Sie sich an Ihr Finanzamt, Ihre Gemeinde oder einen Steuerberater.