Grundsteuer fuer Wochenend- und Ferienhaus
Ein Wochenendhaus am See, eine Huette im Mittelgebirge oder ein kleines Ferienhaus an der Kueste: Auch fuer solche Objekte ist seit 2025 ein neuer Bescheid im Briefkasten gelandet. Wer die Grundsteuer Ferienhaus zum ersten Mal nachrechnet, stolpert oft ueber dieselbe Ueberraschung: Das Gebaeude ist klein, der Betrag aber deutlich hoeher als gedacht. Der Grund liegt meist nicht im Haus, sondern im Grundstueck.
Grundsteuer fuers Ferienhaus: warum sie unabhaengig von der Nutzung anfaellt
Die Grundsteuer besteuert den Grundbesitz. Sie schuldet, wem das Grundstueck gehoert, und zwar ganz unabhaengig davon, ob dort jemand gemeldet ist, ob das Haus nur an zwanzig Wochenenden im Jahr genutzt wird oder ob es ueber den Winter geschlossen bleibt. Ein Rabatt fuer seltene Nutzung existiert nicht. Massgeblich sind die Verhaeltnisse zu Beginn des Kalenderjahres.
Wichtig ist die Einstufung des Grundstuecks im Bescheid. Ein Wochenendhaus, das zum Wohnen geeignet ist, wird im Bundesmodell regelmaessig als Wohngrundstueck bewertet. Steht im Bescheid dagegen eine Einstufung als Nichtwohngrundstueck, greift eine hoehere Steuermesszahl, und das sollte einen Grund haben. Ein reines Gartengrundstueck ohne nutzbares Gebaeude oder eine land- und forstwirtschaftlich genutzte Flaeche kann wiederum ganz anders erfasst sein. Die Grundstuecksart steht auf dem Bescheid und ist der erste Punkt, den Sie abgleichen sollten.
So entsteht der Betrag: zwei Schritte, zwei Behoerden
Der Rechenweg unterscheidet sich nicht vom Hauptwohnsitz. Zuerst stellt das Finanzamt den Grundsteuerwert fest und multipliziert ihn mit der Steuermesszahl. Daraus entsteht der Grundsteuermessbetrag. Danach multipliziert die Gemeinde diesen Messbetrag mit ihrem Hebesatz und kommt so auf den Jahresbetrag.
| Schritt | Rechnung | Zustaendig |
|---|---|---|
| Messbetrag | Grundsteuerwert x Steuermesszahl | Finanzamt |
| Jahresbetrag | Messbetrag x Hebesatz | Gemeinde |
Im Bundesmodell betraegt die Steuermesszahl fuer Wohngrundstuecke 0,31 Promille, fuer Nichtwohngrundstuecke 0,34 Promille. Ein Rechenbeispiel: 180.000 Euro Grundsteuerwert mal 0,31 Promille ergeben 55,80 Euro Messbetrag, bei einem Hebesatz von 535 Prozent sind das 298,53 Euro im Jahr. Den Hebesatz legt jede Gemeinde selbst fest, und gerade in Feriengemeinden weicht er teils deutlich vom Wert am Hauptwohnsitz ab. Ob Messbetrag und Jahresbetrag in Ihrem Bescheid zusammenpassen, rechnet der kostenlose Bescheid-Check in wenigen Sekunden nach.
Bei Wochenendhaeusern faellt haeufig auf, dass der Bodenanteil den Betrag dominiert. Ein grosses Grundstueck mit einem kleinen Haus fuehrt im Bundesmodell und erst recht in Baden-Wuerttemberg zu einem hoeheren Wert als ein kleines Grundstueck mit grosszuegigem Gebaeude. Das ist kein Fehler, sondern Folge der Bewertungslogik. Ein Fehler waere es dagegen, wenn die Grundstuecksflaeche selbst falsch erfasst ist.
Was je nach Bundesland anders ist
Nicht ueberall gilt das Bundesmodell. Fuer ein Ferienhaus in einem Land mit eigenem Modell gelten andere Rechenwege:
| Modell | Kern | Wirkung beim Ferienhaus |
|---|---|---|
| Bundesmodell | Wert x Messzahl (0,31 bzw. 0,34 Promille) | Bodenrichtwert und Flaeche wirken stark |
| Baden-Wuerttemberg | Flaeche x Bodenrichtwert, 1,3 Promille, bei Wohnnutzung 0,91 Promille | reine Bodenwertlogik, grosse Grundstuecke wiegen schwer |
| Bayern | Boden 0,04 Euro/qm, Gebaeude 0,50 Euro/qm, Wohnflaeche mit 70 Prozent | wertunabhaengig, Flaechenangaben entscheiden alles |
| Sachsen / Saarland | Bundesmodell-Bewertung, eigene Messzahlen | abweichende Messzahlen pruefen |
In Hessen, Niedersachsen und Hamburg kommt zum Flaechenmodell ein Lagefaktor hinzu, der im Bescheid ausgewiesen wird und ohne die amtlichen Durchschnittswerte nicht selbst nachgebaut werden kann. Welches Modell fuer Ihr Objekt gilt, zeigt die Uebersicht der Bundeslaender. Massgeblich ist immer die Lage des Grundstuecks, nicht Ihr Wohnsitz.
Typische Fehlerquellen bei Wochenend- und Ferienhaeusern
- Falsche Grundstuecksart. Wird das Objekt als Nichtwohngrundstueck gefuehrt, obwohl es sich um ein zum Wohnen geeignetes Haus handelt, greift die hoehere Messzahl.
- Wohnflaeche zu hoch angesetzt. Dachschraegen zaehlen nur anteilig, Balkone und Terrassen meist gar nicht oder nur zu einem kleinen Teil. Bei kleinen Haeusern wirkt sich jeder Quadratmeter prozentual stark aus.
- Nebengebaeude doppelt erfasst. Geraetehaus, Carport oder Bootshaus tauchen mitunter zusaetzlich auf, obwohl sie bereits beruecksichtigt sind oder von untergeordneter Bedeutung waeren.
- Grundstuecksflaeche aus dem falschen Flurstueck. Bei geteilten oder zusammengelegten Parzellen wird leicht eine zu grosse Flaeche uebernommen. Vergleichen Sie mit Grundbuchauszug oder Katasterangabe.
- Miteigentumsanteil falsch. Bei Anlagen mit gemeinschaftlichen Flaechen, etwa Zuwegung oder Stellplatzflaeche, muss der Anteil zur Teilungserklaerung passen.
Die vollstaendige Reihenfolge der Pruefschritte steht im Ratgeber Grundsteuerbescheid pruefen.
Einspruch: Frist und richtiger Adressat
Die Einspruchsfrist betraegt einen Monat ab Bekanntgabe und laeuft fuer jeden Bescheid getrennt. Bei Ferienobjekten ist das der kritische Punkt: Wird die Post an die Adresse des Wochenendhauses geschickt, liegt der Brief womoeglich wochenlang im Briefkasten. Ein Nachsendeauftrag oder eine abweichende Zustelladresse beim Finanzamt verhindert, dass die Frist unbemerkt ablaeuft.
Wohin der Einspruch gehoert, richtet sich nach dem Fehler. Sind Flaeche, Baujahr, Grundstuecksart oder der Grundsteuerwert falsch, ist das Finanzamt zustaendig, denn dort entsteht der Grundlagenbescheid. Stimmt allein der Jahresbetrag nicht, etwa wegen eines falsch angesetzten Hebesatzes, wenden Sie sich an die Gemeinde. Welcher Bescheid welchen Fehler traegt, klaert der Ratgeber Gegen welchen Bescheid Einspruch einlegen?.
Zur Erfolgsaussicht: Der Bundesfinanzhof hat im Dezember 2025 das Bundesmodell grundsaetzlich als verfassungsgemaess gebilligt. Ein Einspruch lohnt sich deshalb bei konkreten Fehlern im eigenen Bescheid, nicht allein wegen allgemeiner Zweifel an der Reform.
Haeufige Fragen
Zahle ich fuer ein Wochenendhaus weniger Grundsteuer, weil ich es selten nutze?
Nein. Die Grundsteuer knuepft an das Eigentum am Grundbesitz an, nicht an die Nutzungsdauer. Ob Sie jedes Wochenende dort sind oder nur zweimal im Jahr, aendert am Betrag nichts. Unterschiede entstehen ueber Flaeche, Lage, Grundstuecksart und den Hebesatz der Gemeinde.
Wird ein Ferienhaus als Wohn- oder als Nichtwohngrundstueck bewertet?
Ein zum Wohnen geeignetes Ferien- oder Wochenendhaus wird im Bundesmodell regelmaessig als Wohngrundstueck eingestuft, womit die Messzahl von 0,31 Promille gilt. Welche Einstufung das Finanzamt tatsaechlich vorgenommen hat, steht im Bescheid und sollte abgeglichen werden, denn eine Einstufung als Nichtwohngrundstueck fuehrt zu 0,34 Promille.
Muss ich Grundsteuer zahlen, wenn das Haus ueber den Winter leer steht?
Ja. Leerstand aendert an der Grundsteuerpflicht nichts, weil die Verhaeltnisse zu Beginn des Kalenderjahres massgeblich sind. Nur in engen Ausnahmefaellen kommt bei einer wesentlichen Ertragsminderung ein Erlass in Betracht, dafuer ist ein Antrag bei der Gemeinde noetig.
Werte aus dem Bescheid eintragen, Messbetrag und Jahresbetrag nachrechnen lassen und einen passenden Einspruch erzeugen.
Zum Bescheid-CheckPassende Ratgeber
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Verbindlich sind allein die Bescheide von Finanzamt und Gemeinde. Im Zweifel wenden Sie sich an Ihr Finanzamt, Ihre Gemeinde oder einen Steuerberater.