Grundsteuer bei einer Erbengemeinschaft
Erben mehrere Personen gemeinsam ein Haus oder ein Grundstueck, entsteht eine Erbengemeinschaft. Bei der Grundsteuer Erbengemeinschaft taucht dann schnell die Frage auf, an wen der Bescheid geht, wer zahlen muss und was passiert, wenn nur einer der Erben den Brief im Kasten hat. Die gute Nachricht: Die Rechenlogik bleibt dieselbe wie bei einem Alleineigentuemer, nur die Zurechnung und die Zahlung sind anders geregelt.
Wer steht im Bescheid, wenn eine Erbengemeinschaft erbt?
Nach einem Erbfall geht das Eigentum am Grundstueck auf alle Erben zusammen ueber. Bis zur Auseinandersetzung, also bis zur Aufteilung oder zum Verkauf, gehoert die Immobilie der Erbengemeinschaft als Ganzes und nicht einem einzelnen Erben zu einem bestimmten Anteil, ueber den er frei verfuegen koennte.
Im Bescheid taucht das meist in einer dieser Formen auf:
- Adressiert an die "Erbengemeinschaft nach [Name des Verstorbenen]", zugestellt an einen Miterben oder an einen benannten Empfangsbevollmaechtigten.
- Adressiert an einen Miterben mit dem Zusatz, dass er zugleich fuer die uebrigen Miterben handelt.
- Nach der Auseinandersetzung: adressiert an den neuen Alleineigentuemer beziehungsweise die neuen Eigentuemer.
Wichtig ist, dass die Erbengemeinschaft dem Finanzamt einen Empfangsbevollmaechtigten benennt. Sonst kann es passieren, dass Bescheide an eine Adresse gehen, an der niemand die Frist im Blick hat. Und Fristen sind bei der Grundsteuer knapp: Der Einspruch ist nur einen Monat ab Bekanntgabe moeglich, fuer jeden Bescheid einzeln.
Wer zahlt die Grundsteuer in der Erbengemeinschaft?
Die Miterben haften fuer die Grundsteuer als Gesamtschuldner. Das bedeutet: Die Gemeinde darf sich aussuchen, an wen sie sich haelt, und kann von einem einzelnen Miterben den vollen Jahresbetrag fordern. Sie muss die Summe nicht nach Erbquoten aufteilen und einzeln anfordern.
Wer gezahlt hat, kann von den uebrigen Miterben anteilig Ausgleich verlangen. Der Ausgleich richtet sich nach den Erbquoten, sofern die Erben nichts anderes vereinbart haben. In der Praxis ist es deshalb sinnvoll, frueh eine klare Regelung zu treffen:
- Ein gemeinsames Nachlasskonto, von dem laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherung und Nebenkosten bezahlt werden.
- Ein SEPA-Lastschriftmandat der Gemeinde auf dieses Konto, damit keine Faelligkeit uebersehen wird.
- Eine schriftliche Notiz, wer welchen Anteil traegt, damit es beim Verkauf oder bei der Auseinandersetzung keinen Streit gibt.
Wird nicht gezahlt, treffen Mahnung und Saeumniszuschlag die Erbengemeinschaft insgesamt. Auch das spricht dafuer, die Zahlung nicht dem Zufall zu ueberlassen.
Ab wann zaehlt der neue Eigentuemer?
Die Grundsteuer wird jeweils nach den Verhaeltnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt. Ein Eigentuemerwechsel im laufenden Jahr aendert deshalb nichts mehr an der Festsetzung fuer dieses Jahr. Steuerlich wirkt der Erbfall erst ab dem 1. Januar des Folgejahres, wenn das Finanzamt die Zurechnung auf die neuen Eigentuemer fortschreibt.
Bis dahin kann es sein, dass der Bescheid noch auf den Namen des Verstorbenen lautet. Das ist kein Grund zur Sorge und macht den Bescheid nicht automatisch falsch. Melden Sie den Erbfall dem Finanzamt und der Gemeinde, damit die Zurechnung angepasst wird und kuenftige Post an die richtige Adresse geht.
So pruefen Miterben den Grundsteuerbescheid
Inhaltlich unterscheidet sich die Pruefung nicht von jedem anderen Fall. Es sind zwei Schritte: Das Finanzamt setzt den Grundsteuerwert und daraus den Messbetrag fest, die Gemeinde multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz und kommt so auf den Jahresbetrag.
| Schritt | Rechnung | Zustaendig |
|---|---|---|
| Messbetrag | Grundsteuerwert x Steuermesszahl | Finanzamt |
| Jahresbetrag | Messbetrag x Hebesatz | Gemeinde |
Im Bundesmodell betraegt die Steuermesszahl fuer Wohngrundstuecke 0,31 Promille und fuer Nichtwohngrundstuecke 0,34 Promille. Ein Beispiel: 180.000 Euro Grundsteuerwert mal 0,31 Promille ergibt 55,80 Euro Messbetrag, bei einem Hebesatz von 535 Prozent sind das 298,53 Euro im Jahr. Welche Messzahlen in Ihrem Bundesland gelten, zeigt die Uebersicht der Bundeslaender.
Den Rechenweg nimmt Ihnen der kostenlose Bescheid-Check ab. Sie geben die Zahlen aus dem Bescheid ein und sehen sofort, ob Messbetrag und Jahresbetrag zusammenpassen. Die vollstaendige Reihenfolge der Pruefschritte steht im Ratgeber Grundsteuerbescheid pruefen.
Einspruch: wer darf ihn einlegen?
Betroffen ist die Erbengemeinschaft, deshalb sollte der Einspruch fuer die Gemeinschaft eingelegt werden, idealerweise vom Empfangsbevollmaechtigten oder mit Zustimmung der Miterben. Ein Miterbe, der selbst Adressat des Bescheids ist, kann fristwahrend Einspruch einlegen; stimmen Sie sich danach schnell untereinander ab.
Entscheidend ist die Wahl des richtigen Adressaten. Sind Flaeche, Baujahr, Gebaeudeart oder der Grundsteuerwert falsch, gehoert der Einspruch zum Finanzamt, weil dort der Grundlagenbescheid herkommt. Stimmt nur der Jahresbetrag nicht, etwa weil ein falscher Hebesatz angesetzt wurde, ist die Gemeinde zustaendig. Welcher Bescheid welchen Fehler traegt, klaert der Ratgeber Gegen welchen Bescheid Einspruch einlegen?.
Ein Hinweis zur Erfolgsaussicht: Der Bundesfinanzhof hat im Dezember 2025 das Bundesmodell grundsaetzlich als verfassungsgemaess gebilligt. Ein Einspruch lohnt sich also bei konkreten Fehlern im eigenen Bescheid, nicht allein wegen allgemeiner Verfassungszweifel.
Haeufige Fragen
Muss jeder Miterbe einen eigenen Grundsteuerbescheid bekommen?
Nein. Die Grundsteuer wird fuer das Grundstueck festgesetzt, nicht pro Person. Ueblich ist ein Bescheid an die Erbengemeinschaft, zugestellt an einen Miterben oder an einen benannten Empfangsbevollmaechtigten. Dieser sollte die Information sofort an die uebrigen Miterben weitergeben, damit die Einspruchsfrist von einem Monat nicht verstreicht.
Was passiert, wenn ein Miterbe nicht zahlt?
Die Gemeinde kann sich an jeden Miterben halten und den vollen Betrag verlangen, weil die Erben Gesamtschuldner sind. Wer zahlt, kann von den anderen anteiligen Ausgleich nach der Erbquote fordern. Nach aussen schuetzt eine interne Absprache nicht vor der Forderung der Gemeinde.
Der Bescheid laeuft noch auf den Verstorbenen. Ist er falsch?
Nicht zwangslaeufig. Die Grundsteuer richtet sich nach den Verhaeltnissen zu Beginn des Kalenderjahres, die Zurechnung auf die Erben wirkt daher erst ab dem 1. Januar des Folgejahres. Melden Sie den Erbfall dem Finanzamt und der Gemeinde, dann wird die Zurechnung fortgeschrieben.
Werte aus dem Bescheid eintragen, Messbetrag und Jahresbetrag nachrechnen lassen und einen passenden Einspruch erzeugen.
Zum Bescheid-CheckPassende Ratgeber
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Verbindlich sind allein die Bescheide von Finanzamt und Gemeinde. Im Zweifel wenden Sie sich an Ihr Finanzamt, Ihre Gemeinde oder einen Steuerberater.