Grundsteuer bei Denkmaelern: der Abschlag
Denkmalgeschuetzte Gebaeude verursachen oft hoehere Erhaltungskosten als gewoehnliche Immobilien. Der Gesetzgeber traegt dem im Bundesmodell mit einem Abschlag bei der Grundsteuer fuer Denkmale Rechnung. Wer ein eingetragenes Baudenkmal besitzt, sollte pruefen, ob dieser Abschlag im Bescheid tatsaechlich beruecksichtigt wurde, denn er senkt die Steuermesszahl und damit den Jahresbetrag dauerhaft.
Wie der Denkmalabschlag im Bundesmodell wirkt
Das Bundesmodell rechnet in zwei Schritten: Zuerst ermittelt das Finanzamt den Grundsteuerwert, dann wird dieser mit der Steuermesszahl multipliziert. Fuer Wohngrundstuecke betraegt die Messzahl 0,31 Promille. Liegt ein geschuetztes Baudenkmal vor, wird diese Messzahl um 25 Prozent gemindert. Der Abschlag senkt also nicht den Wert selbst, sondern die Messzahl, mit der aus dem Wert der Messbetrag entsteht.
Weil der spaetere Jahresbetrag der Gemeinde aus Messbetrag mal Hebesatz folgt, wirkt der Abschlag bis zum Schluss durch. Ein um 25 Prozent niedrigerer Messbetrag fuehrt bei gleichem Hebesatz zu einem um 25 Prozent niedrigeren Jahresbetrag.
Welche Gebaeude den Abschlag erhalten
Massgeblich ist der Denkmalschutz nach dem jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetz. Entscheidend ist regelmaessig, dass das Gebaeude in der Denkmalliste eingetragen oder als geschuetztes Kulturdenkmal anerkannt ist. Nicht ausreichend ist allein das Alter oder ein historisches Erscheinungsbild ohne foermlichen Schutz.
- Eingetragene Einzeldenkmale erfuellen die Voraussetzung in der Regel.
- Bei Gebaeuden in einem Denkmalbereich oder Ensemble kommt es auf die konkrete landesrechtliche Einstufung an.
- Massgeblich ist der Schutzstatus, nicht der Umfang einer Sanierung.
Denkmal und sozialer Wohnungsbau
Den Abschlag von 25 Prozent auf die Steuermesszahl sieht das Bundesmodell sowohl fuer Baudenkmale als auch fuer gefoerderten sozialen Wohnungsbau vor. Beide mindern die Messzahl in gleicher Hoehe, sind aber an unterschiedliche Voraussetzungen geknuepft.
| Fall | Wirkung auf die Messzahl |
|---|---|
| Baudenkmal | Ermaessigung um 25 Prozent |
| Sozialer Wohnungsbau | Ermaessigung um 25 Prozent |
Wie der Abschlag fuer gefoerderte Wohnungen im Einzelnen greift, beschreibt der Ratgeber Grundsteuer-Abschlag fuer sozialen Wohnungsbau.
So pruefen Sie Ihren Bescheid
Schauen Sie in den Grundsteuermessbescheid des Finanzamts. Dort ist erkennbar, mit welcher Messzahl gerechnet wurde. Ist die volle Messzahl fuer Wohnen angesetzt, obwohl ein geschuetztes Denkmal vorliegt, fehlt der Abschlag. Den Einspruch richten Sie an das Finanzamt, denn der Abschlag betrifft den Messbetrag und damit den Grundlagenbescheid. Ob Ihr Messbetrag rechnerisch passt, koennen Sie im Bescheid-Check nachrechnen lassen. Welche Behoerde fuer welchen Fehler zustaendig ist, klaert der Ratgeber Gegen welchen Bescheid Einspruch einlegen.
Frist nicht versaeumen
Auch beim fehlenden Denkmalabschlag gilt die Einspruchsfrist von einem Monat ab Bekanntgabe des Bescheids. Sie laeuft fuer jeden Bescheid getrennt. Reicht die Begruendung in der Frist nicht aus, koennen Sie fristwahrend Einspruch einlegen und den Schutznachweis spaeter nachreichen. Geeignet sind ein Auszug aus der Denkmalliste oder eine Bescheinigung der Denkmalbehoerde.
Wann sich der Einspruch lohnt
Ein Einspruch ist sinnvoll, wenn der Abschlag konkret fehlt, obwohl der Denkmalschutz besteht. Das ist ein klar belegbarer Fehler, der den Messbetrag und damit den Jahresbetrag dauerhaft senkt. Allein mit Verfassungszweifeln am Bundesmodell ist dagegen wenig zu erreichen: Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell im Dezember 2025 grundsaetzlich als verfassungsgemaess eingestuft. Setzen Sie deshalb auf den konkreten Fehler, nicht auf allgemeine Bedenken. Pruefen Sie zugleich, ob neben der Messzahl auch die uebrigen Angaben stimmen, etwa Flaeche und Nutzungsart, damit der Einspruch alle relevanten Punkte erfasst.
Haeufige Fragen
Wie hoch ist der Denkmalabschlag bei der Grundsteuer?
Im Bundesmodell wird die Steuermesszahl fuer Baudenkmale um 25 Prozent ermaessigt. Bei gleichem Hebesatz sinkt damit auch der Jahresbetrag um 25 Prozent. In Bundeslaendern mit eigenem Modell koennen abweichende Regelungen gelten.
Bekomme ich den Abschlag automatisch?
Nicht zwingend. Das Finanzamt beruecksichtigt den Abschlag nur, wenn der Denkmalschutz bekannt und nachgewiesen ist. Pruefen Sie deshalb den Messbescheid und legen Sie bei Fehlen Einspruch ein.
Gilt der Abschlag auch in Bayern oder Baden-Wuerttemberg?
Die hier beschriebene Regelung gehoert zum Bundesmodell. Bundeslaender mit eigenem Modell wie Bayern oder Baden-Wuerttemberg haben eigene Vorschriften. Pruefen Sie dort die landesspezifische Regelung anhand Ihres Bescheids.
Werte aus dem Bescheid eintragen, Messbetrag und Jahresbetrag nachrechnen lassen und einen passenden Einspruch erzeugen.
Zum Bescheid-CheckPassende Ratgeber
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Verbindlich sind allein die Bescheide von Finanzamt und Gemeinde. Im Zweifel wenden Sie sich an Ihr Finanzamt, Ihre Gemeinde oder einen Steuerberater.