Grundsteuermessbetrag berechnen: Schritt fuer Schritt
Wer den Grundsteuermessbetrag berechnen will, braucht nur zwei Angaben: den Grundsteuerwert aus dem Grundsteuerwertbescheid und die passende Steuermesszahl. Das Produkt aus beiden ist der Messbetrag, den das Finanzamt im Grundsteuermessbescheid festsetzt. Diese Anleitung zeigt Schritt fuer Schritt, woher die Werte kommen, welche Messzahl gilt und wie Sie das Ergebnis mit Ihrem Bescheid abgleichen.
Die Formel: so wird der Grundsteuermessbetrag berechnet
Die Grundsteuer entsteht in zwei Stufen. Zuerst ermittelt das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag, danach multipliziert die Gemeinde diesen Betrag mit ihrem Hebesatz. Fuer den ersten Schritt gilt im Bundesmodell:
- Grundsteuermessbetrag = Grundsteuerwert x Steuermesszahl
- Jahresbetrag = Grundsteuermessbetrag x Hebesatz der Gemeinde
Der Messbetrag ist also der Teil, den Sie vollstaendig selbst nachrechnen koennen, sobald der Grundsteuerwert feststeht. Einen Ueberblick ueber beide Stufen gibt der Ratgeber Grundsteuer berechnen: die Formel.
Schritt 1: Grundsteuerwert aus dem Bescheid uebernehmen
Der Grundsteuerwert steht im Bescheid ueber den Grundsteuerwert, den das Finanzamt nach Ihrer Feststellungserklaerung verschickt hat. Er ist ein Euro-Betrag, zum Beispiel 180.000 Euro. Rechnen Sie nicht mit Kaufpreis, Verkehrswert oder dem alten Einheitswert, sondern ausschliesslich mit dem festgestellten Grundsteuerwert. Haeufig kommen Grundsteuerwertbescheid und Messbescheid im selben Schreiben, es handelt sich aber um zwei getrennte Bescheide.
Schritt 2: Die richtige Steuermesszahl waehlen
Welche Messzahl gilt, haengt von der Grundstuecksart und vom Bundesland ab. Die Grundstuecksart steht ebenfalls im Grundsteuerwertbescheid.
| Fall | Steuermesszahl |
|---|---|
| Bundesmodell, Wohngrundstueck | 0,31 Promille |
| Bundesmodell, Nichtwohngrundstueck | 0,34 Promille |
| Sozialer Wohnungsbau oder Baudenkmal | 25 Prozent Abschlag auf die Messzahl |
| Sachsen (Wohnen / Nichtwohnen) | 0,36 / 0,72 Promille |
| Saarland (Wohnen / Nichtwohnen) | 0,34 / 0,64 Promille |
Ein Promille ist ein Tausendstel. 0,31 Promille entsprechen also dem Faktor 0,00031.
Schritt 3: Rechnen und mit dem Messbescheid vergleichen
Multiplizieren Sie den Grundsteuerwert mit der Messzahl. Die folgenden Beispiele verwenden jeweils einen Grundsteuerwert von 180.000 Euro:
| Fall | Rechnung | Messbetrag |
|---|---|---|
| Wohnen, Bundesmodell | 180.000 x 0,31 Promille | 55,80 Euro |
| Nichtwohnen, Bundesmodell | 180.000 x 0,34 Promille | 61,20 Euro |
| Wohnen, Sachsen | 180.000 x 0,36 Promille | 64,80 Euro |
| Wohnen mit 25 Prozent Abschlag | 180.000 x 0,2325 Promille | 41,85 Euro |
Bei einem Hebesatz von 535 Prozent ergaeben die 55,80 Euro aus der ersten Zeile einen Jahresbetrag von 298,53 Euro. Wie der Hebesatz wirkt, erklaert der Ratgeber zum Hebesatz der Grundsteuer. Schneller geht der Abgleich mit dem Bescheid-Check: Werte eintragen, das Tool rechnet Messbetrag und Jahresbetrag nach und zeigt Abweichungen.
Laender mit eigenen Modellen
Nicht ueberall gilt die einfache Formel des Bundesmodells. Einige Laender bewerten anders:
- Baden-Wuerttemberg: Bodenwertmodell. Grundsteuerwert = Flaeche x Bodenrichtwert, Messzahl 1,3 Promille, bei Wohnnutzung 0,91 Promille (30 Prozent Abschlag).
- Bayern: Flaechenmodell, wertunabhaengig. Aequivalenzbetraege von 0,04 Euro je qm Boden und 0,50 Euro je qm Gebaeude, Messzahl 100 Prozent, fuer Wohnflaeche 70 Prozent.
- Hessen, Niedersachsen, Hamburg: Flaechenmodell wie Bayern plus Lagefaktor. Der Lagefaktor steht im Bescheid und laesst sich ohne die amtlichen Durchschnittswerte nicht selbst nachbauen.
Welches Modell in Ihrem Land gilt, zeigt die Uebersicht der Bundeslaender.
Typische Ursachen, wenn das Ergebnis nicht passt
- Falsche Grundstuecksart: Ein Wohngrundstueck wurde als Nichtwohngrundstueck eingestuft, dadurch gilt eine hoehere Messzahl.
- Fehlender Abschlag: Sozialer Wohnungsbau oder Denkmalschutz wurde nicht beruecksichtigt.
- Fehler schon im Grundsteuerwert: Flaeche, Bodenrichtwert oder Baujahr stimmen nicht. Dann passt die Rechnung zwar formal, der Ausgangswert ist aber falsch.
Weicht der Messbetrag ab, richtet sich ein Einspruch an das Finanzamt, nicht an die Gemeinde. Die Einspruchsfrist betraegt einen Monat ab Bekanntgabe und laeuft fuer jeden Bescheid getrennt. Der Bundesfinanzhof hat im Dezember 2025 das Bundesmodell grundsaetzlich gebilligt; ein Einspruch lohnt sich daher vor allem bei konkreten Fehlern.
Haeufige Fragen
Wie berechne ich den Grundsteuermessbetrag selbst?
Nehmen Sie den Grundsteuerwert aus dem Grundsteuerwertbescheid und multiplizieren Sie ihn mit der Steuermesszahl. Im Bundesmodell sind das 0,31 Promille fuer Wohngrundstuecke und 0,34 Promille fuer Nichtwohngrundstuecke.
Ist der Grundsteuermessbetrag das, was ich zahlen muss?
Nein. Der Messbetrag ist nur eine Rechengroesse. Zahlen muessen Sie den Jahresbetrag, den die Gemeinde aus Messbetrag mal Hebesatz berechnet und im Grundsteuerbescheid festsetzt.
Wer ist zustaendig, wenn der Messbetrag falsch ist?
Das Finanzamt, denn der Messbescheid ist ein Grundlagenbescheid. Die Gemeinde ist nur zustaendig, wenn allein der Jahresbetrag falsch berechnet wurde.
Werte aus dem Bescheid eintragen, Messbetrag und Jahresbetrag nachrechnen lassen und einen passenden Einspruch erzeugen.
Zum Bescheid-CheckPassende Ratgeber
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Verbindlich sind allein die Bescheide von Finanzamt und Gemeinde. Im Zweifel wenden Sie sich an Ihr Finanzamt, Ihre Gemeinde oder einen Steuerberater.