Grundsteuer berechnen: die Formel ab 2025
Wer die Grundsteuer berechnen will, braucht keine komplizierte Software, sondern muss vor allem die richtige Reihenfolge kennen. Seit der Reform 2025 entsteht die Grundsteuer in zwei klar getrennten Schritten: zuerst setzt das Finanzamt einen Messbetrag fest, dann macht die Gemeinde daraus mit ihrem Hebesatz den Jahresbetrag. Wer beide Schritte versteht, kann jeden Bescheid selbst nachrechnen.
Die Grundsteuer berechnen: zwei Schritte, zwei Behoerden
Die wichtigste Regel zuerst: Niemand legt die Grundsteuer in einem Rechenschritt fest. Das Finanzamt ermittelt aus dem Grundsteuerwert und einer gesetzlichen Steuermesszahl den Grundsteuermessbetrag. Diesen Messbetrag bekommt die Gemeinde uebermittelt und multipliziert ihn mit ihrem Hebesatz. Erst dadurch entsteht der Betrag, den Sie tatsaechlich zahlen.
Dass zwei Behoerden beteiligt sind, ist kein Verwaltungsdetail, sondern entscheidet darueber, wohin ein Einspruch gehoert. Der Messbetrag selbst kommt vom Finanzamt, der angesetzte Hebesatz von der Gemeinde. Wo welcher Fehler hingehoert, klaert der Beitrag Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuerbescheid.
Schritt 1: der Grundsteuermessbetrag
Im Bundesmodell, das die Mehrheit der Laender nutzt, gilt: Grundsteuerwert mal Steuermesszahl gleich Messbetrag. Die Steuermesszahl betraegt fuer Wohngrundstuecke 0,31 Promille und fuer Nichtwohngrundstuecke 0,34 Promille. Fuer sozialen Wohnungsbau und Denkmaeler gibt es einen Abschlag von 25 Prozent auf die Messzahl.
Ein Beispiel im Bundesmodell: Bei einem Grundsteuerwert von 180.000 Euro ergibt 180.000 Euro mal 0,31 Promille einen Messbetrag von 55,80 Euro. Das ist der Wert, der im Grundsteuermessbescheid des Finanzamts steht.
Schritt 2: der Jahresbetrag ueber den Hebesatz
Den Messbetrag multipliziert die Gemeinde mit ihrem Hebesatz. Der Hebesatz wird in Prozent angegeben und ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich, es gibt keinen bundesweit gueltigen Wert. Fuer das Beispiel oben gilt bei einem Hebesatz von 535 Prozent: 55,80 Euro mal 535 Prozent gleich 298,53 Euro Jahresbetrag.
Weil der Hebesatz lokal festgelegt wird, kann dieselbe Immobilie in zwei Gemeinden sehr unterschiedlich besteuert werden. Den genauen Hebesatz Ihrer Gemeinde entnehmen Sie dem Grundsteuerbescheid. Beide Schritte koennen Sie mit dem Bescheid-Check automatisch nachrechnen lassen.
Andere Bundeslaender, andere Formel
Nicht alle Laender rechnen nach dem Bundesmodell. Die Grundstruktur bleibt aber gleich: ein Messbetrag, dann der Hebesatz.
| Modell | Land (Beispiele) | Besonderheit |
|---|---|---|
| Bundesmodell | u. a. NRW, RLP, SH | Wert mal 0,31 / 0,34 Promille |
| Eigene Messzahlen | Sachsen | 0,36 / 0,72 Promille |
| Eigene Messzahlen | Saarland | 0,34 / 0,64 Promille |
| Bodenwertmodell | Baden-Wuerttemberg | Flaeche mal Bodenrichtwert, 1,3 Promille, bei Wohnen 0,91 Promille |
| Flaechenmodell | Bayern | Boden 0,04 Euro/qm, Gebaeude 0,50 Euro/qm, Wohnflaeche zu 70 Prozent |
In Hessen, Niedersachsen und Hamburg kommt zur Flaeche ein Lagefaktor hinzu. Dieser Faktor steht im Bescheid und laesst sich ohne amtliche Durchschnittswerte nicht selbst nachbauen.
Selbst nachrechnen: so gehen Sie vor
- Suchen Sie im Grundsteuermessbescheid den Grundsteuerwert und die Steuermesszahl.
- Multiplizieren Sie beides und vergleichen Sie das Ergebnis mit dem ausgewiesenen Messbetrag.
- Nehmen Sie den Messbetrag mal Hebesatz und vergleichen Sie ihn mit dem Jahresbetrag der Gemeinde.
- Weichen Werte ab, klaeren Sie, ob der Fehler beim Wert (Finanzamt) oder beim Hebesatz (Gemeinde) liegt.
Haeufige Fragen
Wie kann ich meine Grundsteuer berechnen?
Multiplizieren Sie zuerst den Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl, das ergibt den Messbetrag. Diesen Messbetrag multiplizieren Sie mit dem Hebesatz Ihrer Gemeinde. Beide Ausgangswerte stehen in Ihren Bescheiden.
Welche Steuermesszahl gilt fuer mein Wohnhaus?
Im Bundesmodell gelten 0,31 Promille fuer Wohngrundstuecke. Sachsen und das Saarland nutzen eigene Messzahlen, Baden-Wuerttemberg und Bayern rechnen ganz anders. Welche Zahl gilt, haengt also vom Bundesland ab.
Warum zahle ich mehr als mein Nachbar in der Nachbarstadt?
Der Jahresbetrag haengt am Hebesatz, und der wird von jeder Gemeinde einzeln festgelegt. Zwei vergleichbare Immobilien koennen daher unterschiedlich hoch besteuert werden, ohne dass ein Fehler vorliegt.
Werte aus dem Bescheid eintragen, Messbetrag und Jahresbetrag nachrechnen lassen und einen passenden Einspruch erzeugen.
Zum Bescheid-CheckPassende Ratgeber
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Verbindlich sind allein die Bescheide von Finanzamt und Gemeinde. Im Zweifel wenden Sie sich an Ihr Finanzamt, Ihre Gemeinde oder einen Steuerberater.