Grundsteuerwert zu hoch? So pruefen Sie ihn
Wenn die Grundsteuer hoeher ausfaellt als erwartet, liegt die Ursache oft ganz am Anfang der Rechnung: beim Grundsteuerwert. Ist der Grundsteuerwert zu hoch angesetzt, zieht sich der Fehler durch Messbetrag und Jahresbetrag bis auf Ihren Bescheid. Dieser Beitrag zeigt, welche Angaben den Wert treiben und wie Sie einen zu hohen Wert erkennen.
Was der Grundsteuerwert ist
Der Grundsteuerwert ist die erste Stufe der Berechnung. Das Finanzamt stellt ihn im Grundsteuerwertbescheid fest und multipliziert ihn anschliessend mit der Steuermesszahl zum Messbetrag. Weil alle Folgeschritte auf diesem Wert aufbauen, wirkt sich ein Fehler hier am staerksten aus. Den Zusammenhang erklaert der Beitrag Grundsteuermessbetrag einfach erklaert.
Welche Angaben den Wert treiben
Im Bundesmodell, das die meisten Laender nutzen, fliessen vor allem diese Groessen ein:
- Grundstuecksflaeche in Quadratmetern
- Bodenrichtwert je Quadratmeter
- Wohn- oder Nutzflaeche des Gebaeudes
- Baujahr und gegebenenfalls Kernsanierung
- Art des Grundstuecks und der Nutzung
Ist eine dieser Angaben zu hoch, faellt auch der Grundsteuerwert zu hoch aus. Besonders haeufig betroffen sind die Wohnflaeche und der Bodenrichtwert.
So pruefen Sie den Wert
Gehen Sie die Angaben im Bescheid einzeln durch und gleichen Sie sie ab:
| Angabe | Pruefen mit |
|---|---|
| Grundstuecksflaeche | Grundbuchauszug, Kaufvertrag |
| Wohnflaeche | Bauplan, eigene Messung nach Wohnflaechenverordnung |
| Bodenrichtwert | amtliches Bodenrichtwertportal des Landes |
| Baujahr | Bauunterlagen |
Den daraus folgenden Messbetrag und Jahresbetrag rechnet der Bescheid-Check nach, sodass Sie sehen, ob die Zahlen zusammenpassen.
Andere Modelle, andere Werttreiber
Nicht ueberall gibt es einen wertabhaengigen Grundsteuerwert in dieser Form. Baden-Wuerttemberg rechnet im Bodenwertmodell nur ueber Flaeche mal Bodenrichtwert, mit 1,3 Promille und bei Wohnnutzung 0,91 Promille. Bayern nutzt ein reines Flaechenmodell ohne Wert, mit 0,04 Euro je Quadratmeter Boden und 0,50 Euro je Quadratmeter Gebaeude. In Hessen, Niedersachsen und Hamburg kommt ein Lagefaktor hinzu, der im Bescheid steht und ohne amtliche Durchschnittswerte nicht nachbaubar ist. Welches Modell fuer Sie gilt, zeigt die Bundesland-Uebersicht.
Warum ein hoher Wert nicht immer ein Fehler ist
Ein hoher Grundsteuerwert allein ist kein Grund fuer einen Einspruch. Die Reform hat die Werte vieler Grundstuecke deutlich angehoben, weil die alten Einheitswerte aus den Jahren 1964 und 1935 stammten und voellig veraltet waren. Liegt Ihr Grundstueck in guter Lage mit hohem Bodenrichtwert, ist auch ein hoher Wert sachlich richtig. Entscheidend ist allein, ob die zugrunde liegenden Angaben stimmen. Erst ein konkreter Fehler in Flaeche, Nutzung oder Bodenrichtwert macht den Wert angreifbar.
Was tun bei einem zu hohen Wert
Stellen Sie einen Fehler fest, richtet sich Ihr Einspruch an das Finanzamt, denn der Grundsteuerwertbescheid ist der Grundlagenbescheid. Die Frist betraegt einen Monat ab Bekanntgabe. Belegen Sie den richtigen Wert moeglichst mit einem Dokument, etwa dem Bauplan fuer die Wohnflaeche oder dem Grundbuchauszug fuer die Grundstuecksflaeche. Reicht die Zeit fuer eine Begruendung nicht, legen Sie fristwahrend Einspruch ein und liefern die Begruendung nach. Wie Sie formal vorgehen, beschreibt der Beitrag Grundsteuer-Einspruch einlegen.
Haeufige Fragen
Woran erkenne ich, dass der Grundsteuerwert zu hoch ist?
Wenn eine der zugrunde liegenden Angaben nicht stimmt, etwa eine zu grosse Wohnflaeche oder ein falscher Bodenrichtwert. Ein hoher Wert allein ist kein Fehler, solange die Angaben korrekt sind.
An wen richte ich den Einspruch gegen den Wert?
An das Finanzamt. Der Grundsteuerwert ist ein Grundlagenbescheid, an den Messbetrag und Jahresbetrag gebunden sind. Ueber die Gemeinde laesst sich der Wert nicht angreifen.
Aendert sich meine Steuer rueckwirkend, wenn der Wert korrigiert wird?
Korrigiert das Finanzamt den Wert auf einen Einspruch hin, werden die darauf aufbauenden Bescheide angepasst. Ist die Frist abgelaufen, kann unter Umstaenden noch eine fehlerbeseitigende Fortschreibung mit Wirkung fuer die Zukunft helfen.
Werte aus dem Bescheid eintragen, Messbetrag und Jahresbetrag nachrechnen lassen und einen passenden Einspruch erzeugen.
Zum Bescheid-CheckPassende Ratgeber
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Verbindlich sind allein die Bescheide von Finanzamt und Gemeinde. Im Zweifel wenden Sie sich an Ihr Finanzamt, Ihre Gemeinde oder einen Steuerberater.