Grundsteuer bei Niessbrauch: wer zahlt?
Eltern uebertragen das Haus an die Kinder und behalten sich ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht vor: Der Niessbrauch ist eine der haeufigsten Gestaltungen bei der vorweggenommenen Erbfolge. Beim Bescheid faellt dann regelmaessig die Frage an, wer die Grundsteuer bei Niessbrauch eigentlich zahlt. Die Antwort faellt zweigeteilt aus, weil Steuerrecht und Zivilrecht hier unterschiedliche Personen ansprechen.
Wer den Bescheid bekommt
Die Grundsteuer knuepft an die Zurechnung des Grundstuecks an. Wer im Grundbuch als Eigentuemer steht, dem wird der Grundsteuerwert zugerechnet, und an ihn richten sich alle drei Bescheide: der Grundsteuerwertbescheid und der Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt sowie der Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Ein eingetragener Niessbrauch aendert daran nichts. Der Niessbraucher darf das Grundstueck nutzen und die Fruechte ziehen, Eigentuemer wird er dadurch nicht.
Praktisch heisst das: Nach einer Uebertragung gegen Niessbrauchsvorbehalt laeuft die Post kuenftig an das Kind, nicht mehr an die Eltern. Wechselt das Eigentum, stellt das Finanzamt den Grundsteuerwert im Wege der Zurechnungsfortschreibung auf den neuen Eigentuemer um. Kommt nach einer Uebertragung laengere Zeit kein neuer Bescheid, lohnt eine Nachfrage beim Finanzamt, denn die Gemeinde fordert weiter von der Person, die in ihren Unterlagen als Schuldner gefuehrt wird.
Grundsteuer bei Niessbrauch: wer zahlt tatsaechlich
Gegenueber der Gemeinde schuldet der Eigentuemer. Zahlt niemand, mahnt die Gemeinde ihn, nicht den Niessbraucher. Im Verhaeltnis der beiden zueinander sieht das Gesetz aber die umgekehrte Verteilung vor: Der Niessbraucher hat fuer die Dauer des Niessbrauchs die gewoehnlichen Erhaltungskosten und die auf dem Grundstueck ruhenden oeffentlichen Lasten zu tragen. Die Grundsteuer gehoert zu diesen oeffentlichen Lasten. Ausgenommen sind ausserordentliche Lasten, die wirtschaftlich den Stammwert des Grundstuecks betreffen, etwa einmalige Erschliessungsbeitraege.
| Frage | Eigentuemer | Niessbraucher |
|---|---|---|
| Empfaenger der Bescheide | ja | nein |
| Schuldner gegenueber der Gemeinde | ja | nein |
| Traeger der Kosten im Innenverhaeltnis | nur bei abweichender Vereinbarung | in der Regel ja |
| Einspruchsbefugnis | ja | nur mit Vollmacht |
Die gesetzliche Verteilung ist abdingbar. Im notariellen Uebertragungsvertrag kann etwas anderes stehen, etwa dass der Eigentuemer die Grundsteuer uebernimmt. Wer wissen will, wie die Lasten in seinem Fall verteilt sind, schaut zuerst in den Vertrag und erst danach ins Gesetz.
Warum der Niessbrauch den Wert nicht senkt
Ein verbreiteter Irrtum: Weil ein belastetes Grundstueck am Markt weniger einbringt, muesse auch der Grundsteuerwert niedriger ausfallen. Das trifft nicht zu. Die Bewertung fuer die Grundsteuer arbeitet mit typisierten Groessen wie Flaeche, Bodenrichtwert, Gebaeudeart und Baujahr. Privatrechtliche Belastungen wie Niessbrauch, Wohnrecht oder Wegerecht bleiben dabei ausser Betracht. Der Grundsteuerwert eines belasteten Grundstuecks entspricht also dem eines unbelasteten mit denselben Merkmalen.
Genauso unveraendert bleibt die weitere Rechnung: Grundsteuerwert mal Steuermesszahl ergibt den Messbetrag, im Bundesmodell 0,31 Promille fuer Wohnen und 0,34 Promille fuer Nichtwohnen. Den Jahresbetrag bildet danach die Gemeinde aus Messbetrag mal Hebesatz. Ob Ihr Bescheid rechnerisch stimmt, sehen Sie in zwei Minuten mit dem Bescheid-Check. Welches Modell in Ihrem Bundesland gilt, zeigt die Uebersicht der Bundeslaender.
Wer Einspruch einlegen kann
Einspruch einlegen darf nur, wer durch den Bescheid beschwert ist. Das ist beim Niessbrauch der Eigentuemer als Inhaltsadressat. Der Niessbraucher zahlt zwar wirtschaftlich, ist aber nicht Beteiligter des Steuerverfahrens. Er kann den Einspruch nur mit einer Vollmacht des Eigentuemers fuehren. In der Praxis ist das die saubere Loesung: Der Eigentuemer legt Einspruch ein, der Niessbraucher liefert die Angaben zu Flaechen und Nutzung, die er als Bewohner am besten kennt.
Die Frist betraegt einen Monat ab Bekanntgabe und laeuft fuer jeden Bescheid getrennt. Sie laeuft auch dann, wenn die Post beim Kind ankommt und die Eltern nichts davon erfahren. Wer eine Uebertragung plant, sollte deshalb vorab klaeren, wer die Bescheide oeffnet und prueft. Details dazu stehen in den Beitraegen Einspruchsfrist bei der Grundsteuer und Gegen welchen Bescheid der Einspruch geht. Als Faustregel: Stimmen Wert oder Messbetrag nicht, ist das Finanzamt zustaendig. Ist nur der Jahresbetrag falsch, ist es die Gemeinde.
Haeufige Fragen
Kann die Gemeinde die Grundsteuer direkt vom Niessbraucher verlangen?
Nein. Die Gemeinde haelt sich an den Steuerschuldner, also an den Eigentuemer. Der Niessbraucher kann natuerlich freiwillig zahlen, und in vielen Familien laeuft es genau so. Eine Zahlungsaufforderung an ihn ergeht aber nicht, und bei Rueckstaenden wird der Eigentuemer gemahnt.
Muss der Niessbrauch dem Finanzamt gemeldet werden?
Fuer die Bewertung ist der Niessbrauch selbst ohne Bedeutung, der zugrunde liegende Eigentuemerwechsel dagegen nicht. Diesen erfaehrt das Finanzamt in der Regel ueber Notar und Grundbuchamt, sodass die Zurechnungsfortschreibung von selbst anlaeuft. Bauliche Aenderungen oder ein Wechsel zwischen Wohn- und Gewerbenutzung muessen Sie dagegen aktiv anzeigen.
Kann der Niessbraucher die gezahlte Grundsteuer steuerlich ansetzen?
Wer als Niessbraucher die Immobilie vermietet und die Grundsteuer tatsaechlich traegt, kann sie bei den Einkuenften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten geltend machen. Bei reiner Selbstnutzung geht das nicht. Fuer den Einzelfall, besonders bei Zuwendungsniessbrauch, ist steuerlicher Rat sinnvoll.
Werte aus dem Bescheid eintragen, Messbetrag und Jahresbetrag nachrechnen lassen und einen passenden Einspruch erzeugen.
Zum Bescheid-CheckPassende Ratgeber
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Verbindlich sind allein die Bescheide von Finanzamt und Gemeinde. Im Zweifel wenden Sie sich an Ihr Finanzamt, Ihre Gemeinde oder einen Steuerberater.