Keller und Dachboden: zaehlen sie zur Flaeche?
Bei der Grundsteuer fragen sich viele Eigentuemer, ob Keller und Dachboden zur Flaeche zaehlen. Die Antwort entscheidet darueber, ob die angesetzte Flaeche im Bescheid stimmt, denn faelschlich mitgezaehlte Keller oder Dachboeden treiben die Grundsteuer in die Hoehe. Wie Keller und Dachboden bei der Flaechenermittlung fuer die Grundsteuer behandelt werden, haengt vom Ausbauzustand und der Nutzung ab.
Keller: meist Zubehoerraum
Ein klassischer Keller dient der Lagerung, als Heizungs- oder Hauswirtschaftsraum. Solche Zubehoerraeume gehoeren nicht zur Wohnflaeche. Das gilt auch fuer einen Hobbyraum im Keller, solange er nicht den Anforderungen an Wohnraum genuegt. Wurde der Keller im Bescheid trotzdem als Wohnflaeche erfasst, ist das ein moeglicher Fehler.
Anders liegt der Fall bei einem Souterrain oder Untergeschoss, das vollwertig zu Wohnzwecken ausgebaut ist, ausreichend hoch und beheizt. Dann kann diese Flaeche zur Wohnflaeche zaehlen.
Dachboden: auf den Ausbau kommt es an
Ein nicht ausgebauter Dachboden, der nur als Abstellflaeche dient, zaehlt nicht zur Wohnflaeche. Erst ein ausgebautes Dachgeschoss mit Wohnnutzung wird beruecksichtigt. Dabei greift die Hoehenstaffel der Wohnflaechenverordnung, die bei Dachschraegen besonders wichtig ist.
| Raumhoehe | Anrechnung zur Wohnflaeche |
|---|---|
| ab 2,00 Meter | voll |
| 1,00 bis unter 2,00 Meter | zur Haelfte |
| unter 1,00 Meter | nicht |
Gerade unter Dachschraegen reduziert das die anrechenbare Flaeche oft erheblich. Wie die Wohnflaeche insgesamt bestimmt wird, zeigt der Beitrag Grundsteuer berechnen: die Formel ab 2025.
Warum die Flaeche so wichtig ist
Im Bundesmodell geht die Wohnflaeche in den Grundsteuerwert ein. Auf diesen wird die Steuermesszahl von 0,31 Promille fuer Wohngrundstuecke angewendet, danach folgt der Hebesatz der Gemeinde. Jeder Quadratmeter zu viel erhoeht also den Wert und am Ende den Jahresbetrag. In den Flaechenmodellen wie Bayern wird die Gebaeudeflaeche direkt ueber Aequivalenzzahlen angesetzt, weshalb auch dort eine korrekte Flaeche zaehlt.
Flaeche im Bescheid kontrollieren
Vergleichen Sie die im Grundsteuerwertbescheid eingetragene Flaeche mit Ihren Bauplaenen oder einer fruehen Wohnflaechenberechnung. Achten Sie auf:
- einen mitgezaehlten, aber nicht ausgebauten Keller oder Dachboden
- Dachschraegen, die voll statt anteilig angesetzt wurden
- Nebenraeume, die faelschlich als Wohnflaeche gelten
Eine erste Plausibilitaetskontrolle Ihres Jahresbetrags bietet der Bescheid-Check, der Messbetrag und Hebesatz nachrechnet.
Keller und Dachboden in den Flaechenmodellen
In den reinen Flaechenmodellen wie Bayern zaehlt nicht der Wert, sondern die Gebaeudeflaeche, die mit einer Aequivalenzzahl von 0,50 Euro je Quadratmeter angesetzt wird. Auch hier ist entscheidend, ob ein Raum als Wohn- oder Nutzflaeche gilt, denn fuer Wohnflaechen wird die Messzahl auf 70 Prozent reduziert. Ein nicht ausgebauter Keller oder Dachboden, der weder Wohn- noch Nutzzwecken dient, gehoert grundsaetzlich nicht zur anzusetzenden Gebaeudeflaeche. Pruefen Sie deshalb auch in diesen Laendern, ob nur tatsaechlich genutzte Flaechen erfasst wurden.
Typische Fehler bei Keller und Dachboden
Aus der Praxis treten vor allem diese Fehler auf, die zu einer zu hohen Flaeche fuehren:
- Der gesamte Kellergrundriss wurde als Wohnflaeche uebernommen, obwohl es sich um Lager- und Technikraeume handelt.
- Ein Spitzboden ohne ausreichende Hoehe wurde voll statt anteilig oder gar nicht angesetzt.
- Ein Dachgeschoss wurde als ausgebaut gefuehrt, obwohl es nur als Abstellraum dient.
Solche Abweichungen lassen sich mit Bauplaenen oder einer eigenen Aufmasskontrolle gut belegen.
Vorgehen bei einem Fehler
Ist eine zu grosse Flaeche angesetzt, richten Sie den Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts, denn dort wird die Flaeche festgesetzt. Die Frist betraegt einen Monat ab Bekanntgabe und laeuft fuer jeden Bescheid getrennt. Welche Behoerde fuer welchen Fehler zustaendig ist, klaert Gegen welchen Bescheid Einspruch einlegen. Belegen Sie die korrekte Flaeche mit Plaenen oder einer nachvollziehbaren Berechnung.
Haeufige Fragen
Zaehlt ein unbeheizter Dachboden zur Flaeche?
Ein nicht ausgebauter, unbeheizter Dachboden zaehlt nicht zur Wohnflaeche. Er gilt als Zubehoerraum und bleibt bei der Wohnflaechenermittlung aussen vor.
Wird ein ausgebauter Hobbykeller mitgezaehlt?
Nur wenn der Raum vollwertiger Wohnraum ist, also ausreichend hoch, beheizt und zum Wohnen geeignet. Ein einfacher Hobbyraum ohne diese Eigenschaften zaehlt nicht.
Wo steht die angesetzte Flaeche?
Die Flaeche steht im Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts. Dort gleichen Sie sie mit Ihren Unterlagen ab und erkennen, ob Keller oder Dachboden zu Unrecht enthalten sind.
Werte aus dem Bescheid eintragen, Messbetrag und Jahresbetrag nachrechnen lassen und einen passenden Einspruch erzeugen.
Zum Bescheid-CheckPassende Ratgeber
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Verbindlich sind allein die Bescheide von Finanzamt und Gemeinde. Im Zweifel wenden Sie sich an Ihr Finanzamt, Ihre Gemeinde oder einen Steuerberater.