Grundsteuer bei Erbbaurecht
Beim Erbbaurecht stehen Grundstueck und Gebaeude in unterschiedlichen Haenden: Der Erbbauberechtigte nutzt das Grundstueck und besitzt das Gebaeude darauf, waehrend der Boden dem Eigentuemer gehoert. Fuer die Grundsteuer wirft das eine naheliegende Frage auf, naemlich wer zahlt und wie der Bescheid zustande kommt. Dieser Ratgeber ordnet die Grundsteuer beim Erbbaurecht ein und zeigt, worauf Sie im Bescheid achten.
Was Erbbaurecht bedeutet
Das Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstueck ein Gebaeude zu haben. Der Erbbauberechtigte zahlt dem Grundstueckseigentuemer dafuer einen Erbbauzins. Wirtschaftlich verhaelt sich der Erbbauberechtigte wie ein Eigentuemer des bebauten Grundstuecks, ohne dass ihm der Boden gehoert. Diese Konstruktion ist haeufig bei Grundstuecken von Kommunen, Kirchen und Stiftungen.
Wer die Grundsteuer schuldet
Fuer die Grundsteuer wird das Erbbaurecht zusammen mit dem belasteten Grundstueck als eine wirtschaftliche Einheit bewertet. Schuldner der Grundsteuer ist in der Regel der Erbbauberechtigte, also derjenige, der das Gebaeude nutzt und besitzt. Der Bescheid sollte deshalb an den Erbbauberechtigten gerichtet sein. Pruefen Sie als Erstes, ob Sie als richtige Person adressiert sind, denn ein an die falsche Person gerichteter Bescheid ist angreifbar.
- Erbbauberechtigter: nutzt und besitzt das Gebaeude, in der Regel Steuerschuldner.
- Grundstueckseigentuemer: erhaelt den Erbbauzins, ist meist nicht Schuldner der laufenden Grundsteuer.
Wie der Bescheid berechnet wird
Die Bewertung folgt dem Modell des jeweiligen Bundeslandes, so wie bei einem normalen bebauten Grundstueck. Im Bundesmodell fliessen Grundstuecksflaeche, Bodenrichtwert und Gebaeudeangaben in den Grundsteuerwert ein, woraus das Finanzamt ueber die Steuermesszahl den Messbetrag bildet. Die Gemeinde wendet darauf den Hebesatz an. Das Erbbaurecht aendert an dieser zweistufigen Systematik nichts, es bestimmt nur, wer Schuldner ist und dass Boden und Gebaeude gemeinsam erfasst werden.
| Schritt | Zustaendig | Ergebnis |
|---|---|---|
| Grundsteuerwert | Finanzamt | Wert der wirtschaftlichen Einheit |
| Messbetrag | Finanzamt | Wert mal Steuermesszahl |
| Jahresbetrag | Gemeinde | Messbetrag mal Hebesatz |
Was Sie im Bescheid pruefen sollten
Auch beim Erbbaurecht gilt: Der Wert ist nur so richtig wie die zugrunde liegenden Angaben. Pruefen Sie systematisch:
- Ist der Bescheid an den Erbbauberechtigten als Schuldner gerichtet?
- Stimmen Grundstuecksflaeche und Bodenrichtwert mit den amtlichen Daten?
- Sind Gebaeudeangaben wie Wohnflaeche und Baujahr korrekt erfasst?
- Passt der Jahresbetrag zu Messbetrag und Hebesatz?
Den Abgleich von Messbetrag und Jahresbetrag nimmt Ihnen der Bescheid-Check ab. Welches Modell in Ihrem Land gilt, finden Sie ueber die Bundesland-Uebersicht.
Erbbauzins und Grundsteuer nicht verwechseln
Der Erbbauzins, den Sie an den Grundstueckseigentuemer zahlen, ist eine privatrechtliche Gegenleistung und hat mit der Grundsteuer nichts zu tun. Die Grundsteuer ist davon unabhaengig und wird gesondert durch Finanzamt und Gemeinde festgesetzt. Verwechseln Sie die beiden Zahlungen nicht, wenn Sie Ihre Belastung einschaetzen.
Einspruch beim Erbbaurecht
Sind Bewertung oder Adressat falsch, ist das Finanzamt zustaendig, denn es geht um den Grundlagenbescheid. Ist nur der Jahresbetrag falsch berechnet, wenden Sie sich an die Gemeinde. Die Einspruchsfrist betraegt einen Monat ab Bekanntgabe und gilt fuer jeden Bescheid getrennt. Eine Anleitung bietet Grundsteuer-Einspruch einlegen.
Haeufige Fragen
Wer zahlt die Grundsteuer beim Erbbaurecht?
In der Regel der Erbbauberechtigte, also derjenige, der das Gebaeude besitzt und das Grundstueck nutzt. Der Bescheid sollte an ihn gerichtet sein, nicht an den Grundstueckseigentuemer.
Wird beim Erbbaurecht das Grundstueck oder das Gebaeude bewertet?
Beides zusammen. Erbbaurecht und belastetes Grundstueck bilden eine wirtschaftliche Einheit, die einheitlich nach dem Modell des Bundeslandes bewertet wird.
Hat der Erbbauzins Einfluss auf die Grundsteuer?
Nein. Der Erbbauzins ist eine privatrechtliche Zahlung an den Grundstueckseigentuemer und unabhaengig von der Grundsteuer, die Finanzamt und Gemeinde gesondert festsetzen.
Werte aus dem Bescheid eintragen, Messbetrag und Jahresbetrag nachrechnen lassen und einen passenden Einspruch erzeugen.
Zum Bescheid-CheckPassende Ratgeber
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Verbindlich sind allein die Bescheide von Finanzamt und Gemeinde. Im Zweifel wenden Sie sich an Ihr Finanzamt, Ihre Gemeinde oder einen Steuerberater.