Falsches Baujahr und die Folgen fuer die Grundsteuer
Im Bundesmodell beeinflusst das Baujahr den Grundsteuerwert, weil daraus das Alter des Gebaeudes und damit ein Teil der Bewertung abgeleitet wird. Ein falsches Baujahr bei der Grundsteuer kann den Wert verzerren, vor allem wenn das Gebaeude juenger erscheint, als es ist. Das Baujahr laesst sich anhand der Bauunterlagen pruefen.
Warum das Baujahr im Bundesmodell zaehlt
Das Bundesmodell bewertet Wohngebaeude im Ertragswertverfahren. Dabei spielt das Baujahr eine Rolle, weil daraus die wirtschaftliche Restnutzungsdauer und Alterungsabschlaege abgeleitet werden. Ein als zu neu angesetztes Gebaeude fuehrt zu einer laengeren Restnutzungsdauer und damit tendenziell zu einem hoeheren Wert. In den reinen Flaechenmodellen wie Bayern ist das Baujahr dagegen ohne Bedeutung, weil dort wertunabhaengig nach Flaechen gerechnet wird.
Was als Baujahr gilt
Maszgeblich ist in der Regel das Jahr der Bezugsfertigkeit des Gebaeudes. Wichtig zu wissen:
- Bei Gebaeuden, die vor 1949 bezugsfertig wurden, genuegt im Bundesmodell oft die Angabe "vor 1949".
- Kernsanierungen koennen ein spaeteres maszgebliches Jahr begruenden, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen.
- Anbauten mit eigenem Baujahr aendern nicht zwingend das Baujahr des Hauptgebaeudes.
Wie Sie ein falsches Baujahr erkennen
- Vergleichen Sie das Baujahr im Bescheid mit der Baugenehmigung oder der Bauabnahme.
- Pruefen Sie alte Kaufvertraege oder den Energieausweis, die das Baujahr oft nennen.
- Achten Sie darauf, ob eine Modernisierung faelschlich als Neubaujahr gewertet wurde.
Ein typischer Fehler ist, dass eine Sanierung als Kernsanierung gewertet und damit ein deutlich juengeres fiktives Baujahr angesetzt wurde, obwohl die Voraussetzungen nicht vorlagen.
Welche Bundeslaender betroffen sind
Ob ein falsches Baujahr ueberhaupt Folgen hat, haengt vom Modell Ihres Bundeslands ab. Das Baujahr ist nur dort relevant, wo wertabhaengig nach dem Bundesmodell bewertet wird. Das betrifft die Mehrzahl der Laender, darunter Nordrhein-Westfalen, Berlin und Brandenburg. Keine Rolle spielt das Baujahr in den Flaechenmodellen: Bayern rechnet rein nach Flaechen, ebenso die Grundstruktur in Hessen, Niedersachsen und Hamburg, die zusaetzlich nur einen Lagefaktor verwenden. Baden-Wuerttemberg wiederum bewertet allein ueber den Bodenwert, sodass das Gebaeude und sein Baujahr dort gar nicht in die Rechnung eingehen. Pruefen Sie deshalb zuerst, welches Modell fuer Sie gilt.
An welche Behoerde der Einspruch geht
Das Baujahr ist ein Bewertungsmerkmal und steht im Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts. Der Einspruch geht deshalb an das Finanzamt. Die Gemeinde uebernimmt den Messbetrag als Folgebescheid und kann das Baujahr nicht korrigieren. Welche Behoerde fuer welchen Fehler zustaendig ist, erklaert der Ratgeber Gegen welchen Bescheid Einspruch einlegen.
So gehen Sie vor
- Richtiges Baujahr aus den Bauunterlagen ermitteln.
- Einspruch beim Finanzamt einlegen, Aktenzeichen angeben und das korrekte Baujahr mit Nachweis nennen.
- Handelt es sich um einen reinen Uebertragungsfehler, kann auch eine Berichtigung nach Paragraf 129 AO moeglich sein.
- Die Frist von einem Monat ab Bekanntgabe wahren.
Ob das Baujahr rechnerisch zum Wert passt, laesst sich nur im Zusammenspiel der Bewertungsfaktoren beurteilen; den Messbetrag und Jahresbetrag rechnet der Bescheid-Check nach. Wie der Wert in den Messbetrag uebergeht, erklaert Grundsteuermessbetrag einfach erklaert.
Haeufige Fragen
Spielt das Baujahr in Bayern eine Rolle?
Nein. Bayern nutzt ein reines Flaechenmodell, das wertunabhaengig rechnet. Das Baujahr beeinflusst dort weder den Messbetrag noch den Jahresbetrag.
Zaehlt eine Sanierung als neues Baujahr?
Nur eine Kernsanierung, die das Gebaeude in einen neuwertigen Zustand versetzt, kann im Bundesmodell ein spaeteres maszgebliches Jahr begruenden. Eine normale Modernisierung reicht dafuer nicht.
Wie weise ich das richtige Baujahr nach?
Geeignet sind die Baugenehmigung, die Bauabnahme, alte Kaufvertraege oder der Energieausweis. Fuegen Sie den Nachweis dem Einspruch bei.
Wie stark veraendert ein falsches Baujahr die Steuer?
Das laesst sich pauschal nicht beziffern, weil das Baujahr im Ertragswertverfahren mit anderen Faktoren zusammenwirkt. Tendenziell fuehrt ein zu neu angesetztes Baujahr zu einer laengeren Restnutzungsdauer und damit zu einem hoeheren Grundsteuerwert. Erfundene Prozentwerte helfen hier nicht; entscheidend ist, dass das korrekte Baujahr in die Bewertung eingeht. Den Messbetrag und den Jahresbetrag koennen Sie anschliessend nachrechnen lassen.
Werte aus dem Bescheid eintragen, Messbetrag und Jahresbetrag nachrechnen lassen und einen passenden Einspruch erzeugen.
Zum Bescheid-CheckPassende Ratgeber
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Verbindlich sind allein die Bescheide von Finanzamt und Gemeinde. Im Zweifel wenden Sie sich an Ihr Finanzamt, Ihre Gemeinde oder einen Steuerberater.