Falscher Bodenrichtwert: Grundsteuer pruefen
In vielen Grundsteuermodellen bestimmt der Bodenrichtwert einen grossen Teil des Werts. Ein falscher Bodenrichtwert bei der Grundsteuer kann den Grundsteuerwert deutlich verzerren, vor allem im Bundesmodell und im Bodenwertmodell von Baden-Wuerttemberg. Es lohnt sich daher, den angesetzten Wert genau zu pruefen.
Was der Bodenrichtwert ist
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter Grund und Boden fuer eine bestimmte Zone. Er wird von kommunalen Gutachterausschuessen ermittelt und zu festen Stichtagen veroeffentlicht. Fuer die Grundsteuer gilt der Wert zum Hauptfeststellungszeitpunkt, also der Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022.
In welchen Modellen der Bodenrichtwert zaehlt
Im Bundesmodell fliesst der Bodenrichtwert ueber den Bodenwert in den Grundsteuerwert ein. In Baden-Wuerttemberg ist er sogar der zentrale Faktor: Dort gilt Grundsteuerwert gleich Flaeche mal Bodenrichtwert, multipliziert mit der Steuermesszahl von 1,3 Promille, bei ueberwiegender Wohnnutzung 0,91 Promille. In den reinen Flaechenmodellen wie Bayern spielt der Bodenrichtwert dagegen keine Rolle, weil dort wertunabhaengig nach Flaechen gerechnet wird.
Wie Sie den richtigen Bodenrichtwert finden
Die Bodenrichtwerte sind oeffentlich einsehbar. Nutzen Sie:
- das Bodenrichtwert-Informationssystem Ihres Bundeslands (BORIS), meist online und kostenfrei fuer die Grundsteuer,
- die Auskunft des oertlichen Gutachterausschusses,
- die Angaben in Ihrer eigenen Grundsteuererklaerung als Abgleichbasis.
Achten Sie darauf, die richtige Zone und den richtigen Stichtag zu treffen. Ein haeufiger Fehler ist, dass das Grundstueck einer falschen Bodenrichtwertzone zugeordnet wurde, etwa bei Eckgrundstuecken oder an Zonengrenzen.
Typische Fehler beim Bodenrichtwert
- Falsche Zone: Das Grundstueck wurde einer hoeher bewerteten Nachbarzone zugeordnet.
- Falscher Stichtag: Es wurde nicht der Wert zum maszgeblichen Feststellungszeitpunkt verwendet.
- Besonderheiten unberuecksichtigt: Bauliche Beschraenkungen oder ein Hinterliegergrundstueck koennen einen niedrigeren Ansatz rechtfertigen.
Wie stark der Bodenrichtwert wirkt
Wie deutlich sich ein falscher Bodenrichtwert auswirkt, haengt vom Modell ab. In Baden-Wuerttemberg schlaegt er voll durch, weil der gesamte Grundsteuerwert aus Flaeche mal Bodenrichtwert besteht. Liegt der angesetzte Bodenrichtwert dort etwa zehn Prozent zu hoch, ist auch der Grundsteuerwert rund zehn Prozent zu hoch, und Messbetrag und Jahresbetrag steigen im gleichen Verhaeltnis. Im Bundesmodell ist der Bodenwert nur ein Baustein neben dem Ertragswert des Gebaeudes, sodass ein Fehler hier meist weniger stark, aber immer noch spuerbar wirkt. Schon deshalb lohnt der Abgleich besonders in Baden-Wuerttemberg.
An welche Behoerde der Einspruch geht
Der Bodenrichtwert ist ein Bewertungsparameter und steckt im Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts. Den Einspruch richten Sie deshalb an das Finanzamt. Der Bodenrichtwert selbst ist allerdings ein verbindlicher Wert des Gutachterausschusses; angreifbar ist vor allem die Zuordnung Ihres Grundstuecks zur richtigen Zone und die korrekte Uebernahme in den Bescheid. Mehr zur Recherche steht in der Bundesland-Uebersicht auf der Seite zu den Laendermodellen.
So gehen Sie vor
- Bodenrichtwert im Bescheid mit dem amtlichen Wert Ihrer Zone vergleichen.
- Bei Abweichung den Einspruch innerhalb eines Monats ab Bekanntgabe beim Finanzamt einlegen.
- Die richtige Zone, den Stichtag und gegebenenfalls Besonderheiten des Grundstuecks belegen.
Ob der angesetzte Wert rechnerisch zum Messbetrag passt, koennen Sie im Bescheid-Check nachvollziehen. Die Schritte zum Einlegen erklaert Grundsteuer-Einspruch einlegen.
Haeufige Fragen
Kann ich gegen den Bodenrichtwert selbst Einspruch einlegen?
Der Bodenrichtwert wird vom Gutachterausschuss festgesetzt und ist als solcher kaum direkt angreifbar. Sie koennen aber im Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid ruegen, dass eine falsche Zone oder ein falscher Stichtag verwendet wurde.
Wo finde ich den Bodenrichtwert kostenlos?
Ueber die Bodenrichtwert-Informationssysteme der Laender (BORIS) lassen sich die fuer die Grundsteuer maszgeblichen Werte meist kostenfrei abrufen. Alternativ gibt der Gutachterausschuss Auskunft.
Was, wenn mein Grundstueck an einer Zonengrenze liegt?
Liegt das Grundstueck zwischen zwei Zonen, kommt es auf die ueberwiegende Lage an. Wurde die hoeher bewertete Zone gewaehlt, obwohl das Grundstueck der guenstigeren zuzuordnen ist, koennen Sie das im Einspruch geltend machen.
Werte aus dem Bescheid eintragen, Messbetrag und Jahresbetrag nachrechnen lassen und einen passenden Einspruch erzeugen.
Zum Bescheid-CheckPassende Ratgeber
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Verbindlich sind allein die Bescheide von Finanzamt und Gemeinde. Im Zweifel wenden Sie sich an Ihr Finanzamt, Ihre Gemeinde oder einen Steuerberater.