Einheitswert und Grundsteuerwert: der Unterschied
Bis Ende 2024 stand auf den Grundsteuerbescheiden der Einheitswert, seit 2025 der Grundsteuerwert. Viele Eigentuemer stolpern ueber die beiden Begriffe und fragen sich, warum der neue Wert so viel hoeher wirkt als der alte. Wer den Unterschied zwischen Einheitswert und Grundsteuerwert kennt, ordnet seinen neuen Bescheid richtig ein und erkennt schneller, ob die Zahlen stimmen.
Warum es Einheitswert und Grundsteuerwert gibt
Die Grundsteuer wird in zwei Schritten berechnet. Zuerst stellt das Finanzamt einen Wert fuer Ihr Grundstueck fest, daraus wird ueber die Steuermesszahl der Grundsteuermessbetrag. Danach multipliziert die Gemeinde diesen Messbetrag mit ihrem Hebesatz und erhaelt den Jahresbetrag. Der erste Wert war frueher der Einheitswert, heute ist es der Grundsteuerwert. Der Aufbau der Rechnung ist gleich geblieben, nur die Bewertungsgrundlage hat sich geaendert.
Das Bundesverfassungsgericht hatte den Einheitswert 2018 fuer verfassungswidrig erklaert, weil er auf voellig veralteten Wertverhaeltnissen beruhte. Im Westen galten die Werte von 1964, im Osten sogar die von 1935. Grundstuecke in aehnlicher Lage wurden dadurch sehr unterschiedlich behandelt. Die Grundsteuerreform hat den Einheitswert deshalb durch den neuen Grundsteuerwert ersetzt.
Der Unterschied im Ueberblick
| Merkmal | Einheitswert (bis 2024) | Grundsteuerwert (ab 2025) |
|---|---|---|
| Grundlage | Wertverhaeltnisse 1964 (West) / 1935 (Ost) | Neue Feststellung zum Stichtag 1. Januar 2022 |
| Hoehe | Sehr niedrig in absoluten Zahlen | Deutlich hoeher in absoluten Zahlen |
| Steuermesszahl | Hoch | Stark gesenkt, im Bundesmodell 0,31 Promille Wohnen |
| Festsetzung | Finanzamt (Einheitswertbescheid) | Finanzamt (Grundsteuerwertbescheid) |
Weil die Bewertung neu ist, wirkt der Grundsteuerwert auf den ersten Blick erschreckend hoch. Der Vergleich der reinen Wertzahlen taeuscht aber, denn die zugehoerige Steuermesszahl ist gleichzeitig deutlich gesunken. Erst das Zusammenspiel von Wert, Messzahl und Hebesatz ergibt die tatsaechliche Steuer.
Warum der Grundsteuerwert hoeher wirkt
Der alte Einheitswert lag oft nur bei wenigen Tausend Euro, weil er auf Preisen aus den 1960er Jahren beruhte. Der neue Grundsteuerwert bildet aktuellere Verhaeltnisse ab und liegt deshalb um ein Vielfaches darueber. Um zu verhindern, dass die Steuer im gleichen Verhaeltnis explodiert, hat der Gesetzgeber die Steuermesszahl kraeftig abgesenkt. Im Bundesmodell betraegt sie fuer Wohngrundstuecke 0,31 Promille und fuer Nichtwohngrundstuecke 0,34 Promille. Frueher lag sie um ein Vielfaches hoeher.
Ob am Ende mehr oder weniger Steuer herauskommt, haengt vom Einzelfall und vom Hebesatz Ihrer Gemeinde ab. Wie beide Rechenschritte genau zusammenhaengen, zeigt der Beitrag Grundsteuer berechnen: die Formel ab 2025.
Was das fuer Ihren Bescheid bedeutet
Auf Ihrem neuen Bescheid steht der Grundsteuerwert, nicht mehr der Einheitswert. Vergleichen Sie also nicht die reine Wertzahl mit dem alten Bescheid, sondern schauen Sie auf den Jahresbetrag. Dieser ist die Zahl, die Sie tatsaechlich zahlen. Steigt er stark, kann das an der neuen Bewertung, an einem hoeheren Hebesatz oder an einem Fehler liegen. Eine schnelle Kontrolle mit dem Bescheid-Check rechnet Messbetrag und Jahresbetrag nach und zeigt, wo eine Abweichung liegt.
Wenn Ihr neuer Betrag deutlich hoeher ausfaellt, hilft der Beitrag Grundsteuer zu hoch: was Sie jetzt tun koennen bei der Einordnung.
Fehler pruefen und Frist wahren
Der Grundsteuerwert wird im Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts festgesetzt. Fehler bei Flaeche, Baujahr oder Nutzungsart schlagen von hier bis zum Jahresbetrag durch. Deshalb muessen Sie einen falschen Wert beim Finanzamt angreifen, nicht bei der Gemeinde. Welche Behoerde welchen Bescheid erlaesst, erklaert der Beitrag Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuerbescheid. Fuer den Einspruch haben Sie ab Bekanntgabe einen Monat Zeit, und die Frist laeuft fuer jeden Bescheid getrennt.
Ein Einspruch allein wegen der hoeheren Werte hat wenig Aussicht, seit der Bundesfinanzhof im Dezember 2025 das Bundesmodell grundsaetzlich gebilligt hat. Aussicht besteht dagegen, wenn im Bescheid konkrete Daten falsch sind.
Haeufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Einheitswert und Grundsteuerwert?
Der Einheitswert war die alte Bewertungsgroesse bis 2024 auf Basis sehr alter Wertverhaeltnisse. Der Grundsteuerwert gilt seit 2025 und beruht auf neuen Daten zum Stichtag. Deshalb ist der Grundsteuerwert in absoluten Zahlen deutlich hoeher.
Bedeutet ein hoeherer Grundsteuerwert automatisch mehr Steuer?
Nein. Zusammen mit dem hoeheren Wert wurde die Steuermesszahl stark gesenkt. Ob Sie mehr oder weniger zahlen, entscheidet sich erst mit der Messzahl und dem Hebesatz Ihrer Gemeinde. Massgeblich ist der Jahresbetrag, nicht die Wertzahl.
Steht der Einheitswert noch auf meinem neuen Bescheid?
Nein. Seit 2025 weist der Bescheid den Grundsteuerwert aus. Der Einheitswert diente nur der Berechnung bis einschliesslich 2024 und wird fuer die neue Grundsteuer nicht mehr verwendet.
Werte aus dem Bescheid eintragen, Messbetrag und Jahresbetrag nachrechnen lassen und einen passenden Einspruch erzeugen.
Zum Bescheid-CheckPassende Ratgeber
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Verbindlich sind allein die Bescheide von Finanzamt und Gemeinde. Im Zweifel wenden Sie sich an Ihr Finanzamt, Ihre Gemeinde oder einen Steuerberater.