Grundsteuer-Befreiung: wer zahlt keine Grundsteuer
Wer einen Grundsteuerbescheid oeffnet und den Jahresbetrag sieht, fragt sich schnell, ob es nicht eine Ausnahme gibt. Eine Grundsteuer-Befreiung ist im Gesetz tatsaechlich vorgesehen, sie richtet sich aber an bestimmte Traeger und Nutzungen und nicht an private Haushalte. Fuer Eigentuemer, die selbst wohnen oder vermieten, fuehrt der Weg deshalb selten ueber eine Befreiung, sondern ueber die Pruefung des Bescheids und in Einzelfaellen ueber einen Erlass.
Wer eine Grundsteuer-Befreiung bekommt
Das Grundsteuergesetz nennt die befreiten Faelle abschliessend. Entscheidend sind dabei immer zwei Dinge zusammen: wem das Grundstueck gehoert und wofuer es tatsaechlich genutzt wird. Typische Gruppen sind:
- Grundbesitz von Bund, Laendern, Gemeinden und anderen Koerperschaften des oeffentlichen Rechts, soweit er fuer den oeffentlichen Dienst oder Gebrauch genutzt wird.
- Grundbesitz von Religionsgemeinschaften des oeffentlichen Rechts, etwa Kirchengebaeude und Dienstwohnungen im gesetzlich vorgesehenen Rahmen.
- Grundbesitz gemeinnuetziger und mildtaetiger Traeger, der unmittelbar dem steuerbeguenstigten Zweck dient, zum Beispiel Krankenhaeuser, Schulen oder Einrichtungen der Wissenschaft und Erziehung.
- Flaechen fuer bestimmte oeffentliche Zwecke wie Bestattungsplaetze oder fliessende Gewaesser.
Die Befreiung endet dort, wo die Nutzung wechselt. Vermietet eine gemeinnuetzige Einrichtung einen Gebaeudeteil an einen gewerblichen Mieter, faellt fuer diesen Teil wieder Grundsteuer an. Deshalb steht in solchen Bescheiden oft nur ein Teil der Flaeche.
Warum private Eigentuemer fast nie befreit sind
Die Grundsteuer knuepft an das Grundstueck an, nicht an die persoenliche Lage der Eigentuemer. Einkommen, Rente, Familienstand oder Pflegebeduerftigkeit spielen fuer die Festsetzung keine Rolle. Auch ein selbst genutztes Einfamilienhaus, eine vermietete Eigentumswohnung oder ein unbebautes Grundstueck sind steuerpflichtig.
Es gibt allerdings Erleichterungen, die im Messbetrag stecken und nicht als Befreiung sichtbar werden. Im Bundesmodell gilt fuer Wohnen die Steuermesszahl 0,31 Promille, fuer Nichtwohngrundstuecke 0,34 Promille. Fuer sozialen Wohnungsbau und Baudenkmale sieht das Gesetz einen Abschlag von 25 Prozent auf die Steuermesszahl vor. Das senkt den Messbetrag, hebt die Steuerpflicht aber nicht auf. Wie die Kette funktioniert, zeigt der Ratgeber Grundsteuermessbetrag einfach erklaert.
Befreiung, Erlass und Einspruch unterscheiden
Drei Begriffe werden im Alltag oft vermischt, meinen aber verschiedene Verfahren mit verschiedenen Adressaten.
| Weg | Worum es geht | Zustaendig |
|---|---|---|
| Befreiung | Grundbesitz ist wegen Traeger und Nutzung von der Steuer ausgenommen | Finanzamt im Messbetragsverfahren |
| Erlass | Festsetzung bleibt bestehen, der Jahresbetrag wird wegen Ertragsminderung oder Kulturgut ganz oder teilweise erlassen | Gemeinde |
| Einspruch | Der Bescheid selbst ist fehlerhaft, etwa falsche Flaeche oder falsch gerechneter Betrag | Finanzamt oder Gemeinde, je nach Bescheid |
Fuer die meisten privaten Eigentuemer ist der Einspruch der realistische Hebel. Welcher Bescheid dabei der richtige ist, klaert Gegen welchen Bescheid Einspruch einlegen.
Was Sie statt einer Befreiung pruefen sollten
Bevor Sie eine Befreiung beantragen, die Ihnen nicht zusteht, lohnt sich der rechnerische Blick in den Bescheid. Beide Schritte lassen sich selbst nachvollziehen: Der Messbetrag ist Grundsteuerwert mal Steuermesszahl, der Jahresbetrag ist Messbetrag mal Hebesatz der Gemeinde. Bei einem Grundsteuerwert von 180.000 Euro und 0,31 Promille ergeben sich 55,80 Euro Messbetrag, bei einem Hebesatz von 535 Prozent sind das 298,53 Euro im Jahr.
Stimmt eine dieser Groessen nicht, ist der Betrag zu hoch, ohne dass eine Befreiung noetig waere. Typische Fehlerquellen sind eine zu grosse Wohnflaeche, eine falsche Grundstuecksflaeche, eine falsche Gebaeudeart oder ein veraltetes Baujahr. Lassen Sie die Zahlen im Bescheid-Check nachrechnen und vergleichen Sie das Ergebnis mit Ihrem Bescheid.
Fristen im Blick behalten
Gegen jeden Bescheid laeuft eine eigene Frist von einem Monat ab Bekanntgabe. Das gilt fuer den Grundsteuerwertbescheid, den Messbescheid und den Grundsteuerbescheid der Gemeinde gleichermassen. Wer auf eine Antwort zu einem Befreiungsantrag wartet und darueber die Einspruchsfrist verstreichen laesst, verliert den einfacheren Weg. Mehr dazu im Ratgeber Einspruchsfrist Grundsteuer.
Auch die grundsaetzliche Kritik am neuen Recht traegt nicht mehr weit: Der Bundesfinanzhof hat im Dezember 2025 entschieden, dass das Bundesmodell grundsaetzlich verfassungsgemaess ist. Ein Einspruch lohnt sich deshalb bei konkreten Fehlern im eigenen Fall, nicht allein wegen allgemeiner Zweifel.
Haeufige Fragen
Gibt es eine Grundsteuer-Befreiung fuer Rentner oder bei geringem Einkommen?
Nein. Die Grundsteuer bemisst sich nach dem Grundstueck, nicht nach der persoenlichen Situation. In Haertefaellen kann die Gemeinde eine Stundung oder Ratenzahlung gewaehren, das ist aber keine Befreiung und muss gesondert beantragt werden.
Ist ein denkmalgeschuetztes Haus von der Grundsteuer befreit?
Nicht automatisch. Im Bundesmodell wirkt der Denkmalstatus als Abschlag von 25 Prozent auf die Steuermesszahl und senkt damit den Messbetrag. Bei Kulturguetern, deren Erhaltung dauerhaft mehr kostet als sie einbringen, kann zusaetzlich ein Erlass bei der Gemeinde in Betracht kommen.
Wo beantrage ich eine Befreiung, wenn mein Grundstueck die Voraussetzungen erfuellt?
Beim Finanzamt, denn die Befreiung wirkt schon im Messbetragsverfahren. Liegt bereits ein Messbescheid vor, sollten Sie innerhalb eines Monats Einspruch einlegen und die beguenstigte Nutzung nachweisen, statt nur die Gemeinde anzuschreiben.
Werte aus dem Bescheid eintragen, Messbetrag und Jahresbetrag nachrechnen lassen und einen passenden Einspruch erzeugen.
Zum Bescheid-CheckPassende Ratgeber
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Verbindlich sind allein die Bescheide von Finanzamt und Gemeinde. Im Zweifel wenden Sie sich an Ihr Finanzamt, Ihre Gemeinde oder einen Steuerberater.