Falsche Gebaeudeart im Grundsteuerbescheid
Ob ein Grundstueck als Wohngrundstueck oder als Nichtwohngrundstueck eingestuft ist, entscheidet ueber die Steuermesszahl und damit ueber die Hoehe der Grundsteuer. Eine falsche Gebaeudeart bei der Grundsteuer kann deshalb dazu fuehren, dass Sie dauerhaft zu viel zahlen. Die Einstufung laesst sich anhand der tatsaechlichen Nutzung pruefen.
Warum die Gebaeudeart die Steuer aendert
Im Bundesmodell betraegt die Steuermesszahl fuer Wohngrundstuecke 0,31 Promille, fuer Nichtwohngrundstuecke 0,34 Promille. Wird ein eigentlich zu Wohnzwecken genutztes Objekt faelschlich als Nichtwohngrundstueck gefuehrt, fallen Messbetrag und Jahresbetrag zu hoch aus. In Bayern entscheidet die Nutzung ueber die Messzahl von 70 Prozent fuer Wohnflaechen gegenueber 100 Prozent fuer sonstige Flaechen. Auch Abschlaege wie 25 Prozent fuer sozialen Wohnungsbau oder Denkmal haengen an der richtigen Einstufung.
Welche Arten unterschieden werden
Im Bewertungsrecht gibt es mehrere Grundstuecksarten, darunter:
- Einfamilienhaus und Zweifamilienhaus,
- Mietwohngrundstueck und Wohnungseigentum,
- Geschaeftsgrundstueck und gemischt genutztes Grundstueck,
- Teileigentum und sonstiges bebautes Grundstueck.
Wohngrundstuecke profitieren von der niedrigeren Messzahl. Entscheidend ist der ueberwiegende Nutzungsanteil. Bei gemischter Nutzung kommt es darauf an, ob Wohnen oder Gewerbe ueberwiegt.
Wie Sie die Gebaeudeart pruefen
- Lesen Sie im Bescheid die angegebene Grundstuecksart und vergleichen Sie sie mit der tatsaechlichen Nutzung.
- Pruefen Sie bei gemischter Nutzung den Flaechenanteil von Wohnen und Gewerbe.
- Achten Sie darauf, ob eine reine Wohnimmobilie irrtuemlich als Geschaeftsgrundstueck oder gemischt genutzt gefuehrt wird.
Ein haeufiger Fall: Ein haeusliches Arbeitszimmer oder eine kleine Einliegerpraxis macht aus einem Wohnhaus noch kein Geschaeftsgrundstueck, solange das Wohnen ueberwiegt.
Was die richtige Einstufung bringt
Der Unterschied zwischen Wohn- und Nichtwohngrundstueck wirkt sich direkt auf den Messbetrag aus. Im Bundesmodell betraegt die Messzahl fuer Wohnen 0,31 Promille, fuer Nichtwohnen 0,34 Promille. Bei einem Grundsteuerwert von 180.000 Euro ergeben sich als Wohngrundstueck 55,80 Euro Messbetrag, als Nichtwohngrundstueck dagegen 61,20 Euro. Bei einem Hebesatz von 535 Prozent sind das 298,53 Euro statt 327,42 Euro Jahresbetrag. Die genaue Wirkung haengt vom Modell Ihres Bundeslands und vom Hebesatz Ihrer Gemeinde ab, doch die niedrigere Wohnmesszahl ist in jedem Fall ein wichtiger Hebel.
An welche Behoerde der Einspruch geht
Die Grundstuecksart ist ein Bewertungsmerkmal und steckt im Grundsteuerwert- beziehungsweise Messbescheid des Finanzamts. Der Einspruch geht deshalb an das Finanzamt und nicht an die Gemeinde. Die Gemeinde ist an den Messbetrag des Grundlagenbescheids gebunden. Welche Stelle fuer welchen Fehler zustaendig ist, erklaert der Ratgeber Gegen welchen Bescheid Einspruch einlegen.
So gehen Sie vor
- Tatsaechliche Nutzung und Flaechenaufteilung dokumentieren.
- Einspruch beim Finanzamt einlegen, Aktenzeichen nennen und die richtige Einstufung begruenden.
- Die Frist von einem Monat ab Bekanntgabe einhalten.
Ob die angesetzte Messzahl zur ausgewiesenen Art passt, koennen Sie im Bescheid-Check nachvollziehen. Die Formel hinter dem Messbetrag erklaert Grundsteuermessbetrag einfach erklaert.
Haeufige Fragen
Macht ein Arbeitszimmer mein Haus zum Geschaeftsgrundstueck?
Nein. Solange die Wohnnutzung deutlich ueberwiegt, bleibt es ein Wohngrundstueck. Erst wenn der gewerbliche Anteil ueberwiegt, kann sich die Einstufung aendern.
Wie pruefe ich, ob ein Abschlag beruecksichtigt ist?
Bei Denkmal oder sozialem Wohnungsbau gilt im Bundesmodell ein Abschlag von 25 Prozent auf die Steuermesszahl. Pruefen Sie, ob er im Bescheid angesetzt wurde, und legen Sie sonst Einspruch ein.
Was gilt bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus?
Ein vermietetes Wohngebaeude ist ein Mietwohngrundstueck und damit ein Wohngrundstueck mit der niedrigeren Messzahl. Eine Einstufung als Geschaeftsgrundstueck waere hier in der Regel falsch.
Spielt die Gebaeudeart in den Flaechenmodellen eine Rolle?
Auch dort zaehlt die Nutzung, allerdings ueber die Messzahl der Flaeche. In Bayern etwa gilt fuer Wohnflaeche eine Messzahl von 70 Prozent, fuer sonstige Flaeche 100 Prozent. Wird Wohnflaeche faelschlich als Nichtwohnflaeche gefuehrt, faellt der Messbetrag zu hoch aus. Pruefen Sie deshalb auch im Flaechenmodell, ob die Nutzung der Flaechen korrekt zugeordnet ist.
Werte aus dem Bescheid eintragen, Messbetrag und Jahresbetrag nachrechnen lassen und einen passenden Einspruch erzeugen.
Zum Bescheid-CheckPassende Ratgeber
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Verbindlich sind allein die Bescheide von Finanzamt und Gemeinde. Im Zweifel wenden Sie sich an Ihr Finanzamt, Ihre Gemeinde oder einen Steuerberater.