Grundsteuerwert berechnen: so entsteht der Wert
Wer den Grundsteuerwert berechnen will, sucht meist nach einer einzigen Formel. Die gibt es so nicht: Im Bundesmodell entsteht der Wert aus mehreren gesetzlich festgelegten Groessen, vor allem aus Bodenrichtwert, Flaeche, Gebaeudeart, Baujahr und Wohnflaeche. Nachvollziehen laesst sich das Ergebnis trotzdem, wenn man weiss, welche Angaben im Bescheid welche Rolle spielen.
Wo der Grundsteuerwert in der Rechenkette steht
Die Grundsteuer entsteht in zwei getrennten Verfahren. Zuerst stellt das Finanzamt den Grundsteuerwert fest und multipliziert ihn mit der Steuermesszahl. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag. Danach multipliziert die Gemeinde diesen Messbetrag mit ihrem Hebesatz, und daraus wird der Jahresbetrag im Grundsteuerbescheid. Wer die beiden Schritte auseinanderhaelt, sieht sofort, welches Amt fuer welchen Fehler zustaendig ist. Ausfuehrlich steht das im Ratgeber Grundsteuer berechnen: die Formel und im Vergleich Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuerbescheid.
Ein Beispiel aus dem Bundesmodell: Ein Grundsteuerwert von 180.000 Euro ergibt bei Wohnnutzung mit 0,31 Promille einen Messbetrag von 55,80 Euro. Liegt der Hebesatz der Gemeinde bei 535 Prozent, sind das 298,53 Euro Jahresbetrag. Der Grundsteuerwert selbst ist dabei kein Marktwert, sondern ein reiner Rechenwert.
Grundsteuerwert berechnen: diese Groessen fliessen ein
Im Bundesmodell haengt es von der Grundstuecksart ab, wie der Wert ermittelt wird. Wohngrundstuecke werden im Ertragswertverfahren bewertet, also ueber eine typisierte Miete, Nichtwohngrundstuecke im Sachwertverfahren ueber typisierte Herstellungskosten. Beide Verfahren arbeiten mit Pauschalwerten aus Anlagen zum Bewertungsgesetz, nicht mit Ihren tatsaechlichen Kosten oder Mieteinnahmen.
- Grundstuecksflaeche in Quadratmetern, wie sie im Liegenschaftskataster steht.
- Bodenrichtwert der Bodenrichtwertzone zum Stichtag, festgelegt vom Gutachterausschuss.
- Grundstuecksart, zum Beispiel Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstueck oder Wohnungseigentum.
- Wohnflaeche beziehungsweise bei Nichtwohnen die Brutto-Grundflaeche.
- Baujahr und gegebenenfalls eine Kernsanierung, daraus folgt die Restnutzungsdauer.
- Mietniveaustufe der Gemeinde, die die typisierte Nettokaltmiete anhebt oder senkt.
- Miteigentumsanteil bei Eigentumswohnungen.
Aus diesen Angaben rechnet das Finanzamt mit Liegenschaftszinssaetzen, Barwertfaktoren und Abzinsungsfaktoren. Diese Faktoren stehen in gesetzlichen Anlagen und sind ohne die Tabellen nicht frei nachbaubar. Deshalb ist der ehrliche Rat: Pruefen Sie die Eingangsdaten, nicht die Faktoren.
Andere Bundeslaender rechnen anders
Nicht ueberall gibt es ueberhaupt einen Grundsteuerwert in diesem Sinn. Mehrere Laender haben eigene Modelle beschlossen.
| Modell | Laender | Kern der Bewertung |
|---|---|---|
| Bundesmodell | unter anderem Berlin, Brandenburg, NRW, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein | Grundsteuerwert aus Bodenwert und typisierten Ertraegen; Wohnen 0,31 Promille, Nichtwohnen 0,34 Promille |
| Bundesmodell mit eigenen Messzahlen | Sachsen, Saarland | gleiche Bewertung, abweichende Messzahlen (Sachsen 0,36 / 0,72 Promille, Saarland 0,34 / 0,64 Promille) |
| Bodenwertmodell | Baden-Wuerttemberg | Flaeche mal Bodenrichtwert; 1,3 Promille, bei Wohnnutzung 0,91 Promille |
| Flaechenmodell | Bayern | wertunabhaengig: Boden 0,04 Euro je qm, Gebaeude 0,50 Euro je qm, Wohnflaeche mit 70 Prozent |
| Flaechen-Lage-Modelle | Hessen, Niedersachsen, Hamburg | wie Bayern, zusaetzlich ein Lagefaktor aus kommunalen Bodenwerten |
Welches Modell fuer Sie gilt, steht in der Uebersicht der Bundeslaender. In Bayern zum Beispiel gibt es keinen Grundsteuerwert, sondern Aequivalenzbetraege, der Bodenrichtwert spielt dort keine Rolle.
Was Sie selbst pruefen koennen
Auch ohne die amtlichen Tabellen ist die Kontrolle sinnvoll, denn die haeufigsten Fehler stecken in den Grunddaten. Vergleichen Sie die Angaben im Grundsteuerwertbescheid Zeile fuer Zeile mit Ihren Unterlagen: Flaeche laut Grundbuch oder Katasterauszug, Wohnflaeche laut Bauunterlagen, Baujahr, Gebaeudeart, Miteigentumsanteil. Den Bodenrichtwert koennen Sie im Bodenrichtwertportal Ihres Landes nachsehen und mit dem Bescheid abgleichen.
Die Rechenschritte nach dem Grundsteuerwert lassen sich dagegen vollstaendig nachvollziehen. Genau das macht der Bescheid-Check: Er rechnet Messbetrag und Jahresbetrag mit Ihren Werten nach und zeigt, ob die Kette schluessig ist. Weicht der Jahresbetrag ab, liegt der Fehler meist beim Hebesatz oder bei einer Uebertragung, nicht in der Bewertung.
Wenn eine Angabe falsch ist
Ist eine Grundlage falsch, richtet sich der Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid beim Finanzamt, nicht gegen den Bescheid der Gemeinde. Die Frist betraegt einen Monat ab Bekanntgabe und laeuft fuer jeden Bescheid getrennt. Eine Begruendung koennen Sie nachreichen, der fristgerechte Eingang zaehlt zuerst. Der BFH hat im Dezember 2025 entschieden, dass das Bundesmodell grundsaetzlich verfassungsgemaess ist. Ein Einspruch lohnt sich deshalb bei konkreten Fehlern in den Daten, nicht allein wegen allgemeiner Zweifel am Modell.
Haeufige Fragen
Kann ich den Grundsteuerwert selbst ausrechnen?
Nur naeherungsweise. Im Bundesmodell braucht es Faktoren aus den Anlagen zum Bewertungsgesetz, etwa typisierte Nettokaltmieten und Barwertfaktoren. Praktikabel ist die Pruefung der Eingangsdaten und die Nachrechnung von Messbetrag und Jahresbetrag.
Warum ist der Grundsteuerwert hoeher als der Kaufpreis von damals?
Der Wert bezieht sich auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 und beruht auf pauschalen Groessen. Er ist kein Verkehrswert und muss deshalb weder zum alten Kaufpreis noch zu einem heutigen Angebot passen.
Der Wert erscheint mir zu hoch, was nun?
Pruefen Sie zuerst Flaechen, Baujahr und Gebaeudeart im Bescheid. Ergibt sich eine falsche Angabe, hilft der Ratgeber Grundsteuer zu hoch: was tun mit den naechsten Schritten.
Werte aus dem Bescheid eintragen, Messbetrag und Jahresbetrag nachrechnen lassen und einen passenden Einspruch erzeugen.
Zum Bescheid-CheckPassende Ratgeber
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Verbindlich sind allein die Bescheide von Finanzamt und Gemeinde. Im Zweifel wenden Sie sich an Ihr Finanzamt, Ihre Gemeinde oder einen Steuerberater.