Wohnflaeche richtig berechnen fuer die Grundsteuer
Die Wohnflaeche ist im Bundesmodell eine der wichtigsten Stellschrauben fuer die Grundsteuer: Sie geht in den Grundsteuerwert ein und beeinflusst am Ende den Jahresbetrag. Wer die Wohnflaeche fuer die Grundsteuer berechnen will, sollte wissen, welche Raeume mitzaehlen und wie Dachschraegen oder Balkone behandelt werden, denn eine falsch angesetzte Flaeche treibt die Steuer unnoetig in die Hoehe.
Welche Raeume zur Wohnflaeche zaehlen
Zur Wohnflaeche gehoeren alle Raeume, die dem Wohnen dienen: Wohn- und Schlafzimmer, Kueche, Bad, Flure und Abstellraeume innerhalb der Wohnung. Die Flaeche wird lichte, also zwischen den Waenden gemessen. Fuer die Grundsteuererklaerung im Bundesmodell war diese Wohnflaeche anzugeben; sie steht spaeter im Grundsteuerwertbescheid und laesst sich dort kontrollieren.
Nicht zur Wohnflaeche zaehlen Zubehoerraeume wie Keller, Waschkueche, Trockenraum, Heizungsraum, Dachboden ohne Ausbau sowie Garagen. Diese Flaechen bleiben aussen vor, auch wenn sie real existieren und Platz beanspruchen.
So beeinflussen Dachschraegen und Hoehe die Flaeche
Nach der Wohnflaechenverordnung haengt die anrechenbare Flaeche von der Raumhoehe ab. Diese Staffelung ist gerade bei Dachgeschossen entscheidend:
| Raumhoehe | Anrechnung |
|---|---|
| ab 2,00 Meter | voll (100 Prozent) |
| 1,00 bis unter 2,00 Meter | zur Haelfte (50 Prozent) |
| unter 1,00 Meter | gar nicht |
Wer ein Haus mit Dachschraegen hat, kommt so oft auf eine deutlich geringere Wohnflaeche als die reine Grundflaeche vermuten laesst. Das ist legitim und kann die Grundsteuer senken, wenn es korrekt erfasst ist.
Balkone, Terrassen und Wintergarten
Balkone, Loggien, Dachgaerten und Terrassen zaehlen in der Regel nur zu einem Viertel, hoechstens zur Haelfte zur Wohnflaeche. Ein beheizbarer Wintergarten kann voll zaehlen, ein unbeheizter nur zur Haelfte. Wenn im Bescheid ein Balkon offenbar voll angesetzt wurde, lohnt ein genauer Blick.
Wohnflaeche und Grundsteuerwert
Im Bundesmodell fliesst die Wohnflaeche zusammen mit Baujahr, Bodenrichtwert und einer pauschalen Nettokaltmiete in einen Ertragswert ein. Auf den so ermittelten Grundsteuerwert wendet das Finanzamt die Steuermesszahl von 0,31 Promille fuer Wohngrundstuecke an und erhaelt den Messbetrag. Die Gemeinde multipliziert diesen mit ihrem Hebesatz zum Jahresbetrag. Wie diese Kette genau laeuft, zeigt der Beitrag Grundsteuer berechnen: die Formel ab 2025.
Wohnflaeche im Bescheid pruefen
Vergleichen Sie die im Grundsteuerwertbescheid eingetragene Wohnflaeche mit Ihren eigenen Unterlagen: Bauplaene, Kaufvertrag, Teilungserklaerung oder eine fruehere Wohnflaechenberechnung. Achten Sie auf diese Punkte:
- Wurde der Keller oder ein nicht ausgebauter Dachboden faelschlich mitgezaehlt?
- Sind Dachschraegen korrekt nur anteilig beruecksichtigt?
- Stimmt die Gesamtflaeche mit der zuletzt angegebenen Wohnflaeche ueberein?
- Ist die Wohnung versehentlich mit der Nutzflaeche eines Gewerbeteils vermengt?
Weicht der Wert ab, ist meist der Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts der richtige Ansatzpunkt. Eine erste Plausibilitaetspruefung Ihres Jahresbetrags liefert der Bescheid-Check, der Messbetrag und Hebesatz nachrechnet. Eine zu hoch angesetzte Flaeche selbst muss aber gegenueber dem Finanzamt geltend gemacht werden, denn dort wird der Wert festgesetzt.
Was tun bei zu hoher Wohnflaeche
Stellen Sie eine zu hohe Wohnflaeche fest, koennen Sie innerhalb der Einspruchsfrist von einem Monat ab Bekanntgabe Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid einlegen. Die Frist laeuft fuer jeden Bescheid getrennt. Wie Sie dabei vorgehen, beschreibt der Beitrag Grundsteuer-Einspruch einlegen. Belegen Sie die richtige Flaeche moeglichst mit Planunterlagen oder einer nachvollziehbaren Berechnung.
Haeufige Fragen
Zaehlt der Keller zur Wohnflaeche fuer die Grundsteuer?
Ein reiner Kellerraum als Zubehoerraum zaehlt nicht zur Wohnflaeche. Ist der Keller aber zu vollwertigem Wohnraum ausgebaut und entsprechend hoch, kann er anteilig oder voll mitzaehlen.
Welche Verordnung gilt fuer die Wohnflaeche?
In der Praxis ist die Wohnflaechenverordnung der ueblichste Massstab. Sie regelt, welche Raeume mitzaehlen und wie Hoehen und Aussenflaechen anteilig beruecksichtigt werden.
Wo finde ich die angesetzte Wohnflaeche?
Die Wohnflaeche steht im Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts unter den Angaben zum Gebaeude, nicht im Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Dort gleichen Sie sie mit Ihren Unterlagen ab.
Werte aus dem Bescheid eintragen, Messbetrag und Jahresbetrag nachrechnen lassen und einen passenden Einspruch erzeugen.
Zum Bescheid-CheckPassende Ratgeber
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Verbindlich sind allein die Bescheide von Finanzamt und Gemeinde. Im Zweifel wenden Sie sich an Ihr Finanzamt, Ihre Gemeinde oder einen Steuerberater.