Restnutzungsdauer im Bundesmodell erklaert
Wer im Bundesmodell den Grundsteuerwert fuer ein Wohngebaeude nachvollziehen will, stoesst schnell auf einen unscheinbaren Wert: die Restnutzungsdauer. Bei der Grundsteuer bestimmt die Restnutzungsdauer, wie stark das Gebaeude im Ertragswert noch zaehlt. Sie haengt am Baujahr, an einer gesetzlichen Gesamtnutzungsdauer und an einer Untergrenze. Dieser Beitrag erklaert, wie der Wert entsteht, warum alte Gebaeude nie auf null fallen und an welchen Stellen sich ein Blick in den Bescheid lohnt.
Wo die Restnutzungsdauer im Bundesmodell wirkt
Das Bundesmodell bewertet Ein- und Zweifamilienhaeuser, Mietwohngrundstuecke und Wohnungseigentum im Ertragswertverfahren. Vereinfacht gesagt wird der jaehrliche Reinertrag aus einer pauschalen Nettokaltmiete ermittelt und mit einem Vervielfaeltiger kapitalisiert. Dazu kommt der abgezinste Bodenwert. Der Vervielfaeltiger ergibt sich aus einer Tabelle im Bewertungsgesetz, und zwar abhaengig von zwei Groessen: dem Liegenschaftszinssatz und eben der Restnutzungsdauer.
Die Logik dahinter: Ein Gebaeude, das noch viele Jahre Miete abwerfen kann, ist mehr wert als eines, dessen wirtschaftliche Nutzung bald endet. Eine laengere Restnutzungsdauer fuehrt deshalb zu einem hoeheren Vervielfaeltiger und zu einem hoeheren Grundsteuerwert. Der Grundsteuerwert wiederum ist die Ausgangsgroesse fuer den Messbetrag: Grundsteuerwert mal Steuermesszahl, im Bundesmodell 0,31 Promille fuer Wohnen.
So wird die Restnutzungsdauer berechnet
Die Rechnung hat drei Schritte:
- Gesamtnutzungsdauer: Das Bewertungsgesetz legt je Gebaeudeart eine wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer fest. Fuer Ein- und Zweifamilienhaeuser sowie Mietwohngebaeude sind das 80 Jahre.
- Alter am Stichtag: Massgeblich ist das Alter am 1. Januar 2022, also 2022 minus Baujahr. Monate spielen keine Rolle, gerechnet wird mit dem Bezugsjahr.
- Mindestdauer: Das Ergebnis aus Gesamtnutzungsdauer minus Alter wird nach unten begrenzt. Es betraegt mindestens 30 Prozent der Gesamtnutzungsdauer, bei 80 Jahren also 24 Jahre.
Die Untergrenze sorgt dafuer, dass auch ein sehr altes, aber weiter genutztes Gebaeude noch einen Ertragswert hat. Ohne sie wuerde ein Haus aus dem 19. Jahrhundert rechnerisch keinen Gebaeudeanteil mehr tragen, obwohl es bewohnt und vermietet wird.
Beispiele nach Baujahr
Die folgende Tabelle zeigt die Rechnung fuer ein Einfamilienhaus mit 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer. Die Werte sind reine Anwendung der gesetzlichen Regel, ohne Modernisierung.
| Baujahr | Alter am 1.1.2022 | 80 minus Alter | Restnutzungsdauer |
|---|---|---|---|
| 2010 | 12 Jahre | 68 Jahre | 68 Jahre |
| 1990 | 32 Jahre | 48 Jahre | 48 Jahre |
| 1970 | 52 Jahre | 28 Jahre | 28 Jahre |
| 1960 | 62 Jahre | 18 Jahre | 24 Jahre (Mindestdauer) |
| 1900 | 122 Jahre | negativ | 24 Jahre (Mindestdauer) |
Fuer alle Gebaeude mit Baujahr 1966 oder frueher greift damit bei 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer die Mindestdauer von 24 Jahren. Fuer diese Haeuser macht das genaue Baujahr im Ertragswert keinen Unterschied mehr.
Modernisierung und Kernsanierung
Das Bundesmodell kennt keine pauschale Verlaengerung der Restnutzungsdauer fuer einzelne Modernisierungen wie neue Fenster oder eine neue Heizung. Anders ist es bei einer Kernsanierung, also wenn das Gebaeude im Wesentlichen bis auf den Rohbau erneuert wurde. Dann gilt nach dem Gesetz das Jahr der Kernsanierung als Baujahr, und die Restnutzungsdauer beginnt neu. Ob eine Massnahme diese Schwelle erreicht, ist eine Frage des Einzelfalls und wird vom Finanzamt bewertet.
Fuer Eigentuemer bedeutet das: Wurde in der Erklaerung ein Kernsanierungsjahr angegeben, faellt der Grundsteuerwert hoeher aus als mit dem urspruenglichen Baujahr. Das ist rechtlich so vorgesehen und kein Fehler, solange die Angabe zutrifft.
Typische Fehler im Bescheid
Die Restnutzungsdauer selbst steht oft nicht ausdruecklich im Grundsteuerwertbescheid, wohl aber das zugrunde gelegte Baujahr. Pruefen Sie deshalb vor allem diese Punkte:
- Falsches Baujahr: Ein Zahlendreher oder ein Anbaujahr statt des Baujahrs des Hauptgebaeudes verschiebt die Restnutzungsdauer. Bei Gebaeuden ab Baujahr 1967 wirkt sich das direkt auf den Wert aus.
- Kernsanierung ohne Grundlage: Wurde ein Sanierungsjahr als Baujahr uebernommen, obwohl nur einzelne Bauteile erneuert wurden, faellt die Restnutzungsdauer zu lang aus.
- Falsche Grundstuecksart: Die Gesamtnutzungsdauer haengt an der Gebaeudeart. Eine falsche Einordnung kann eine andere Gesamtnutzungsdauer und damit einen anderen Vervielfaeltiger nach sich ziehen.
Solche Fehler stecken im Grundsteuerwertbescheid und muessen dort angegriffen werden, nicht beim Jahresbetrag der Gemeinde. Welcher Bescheid der richtige Adressat ist, erklaert der Ratgeber gegen welchen Bescheid Sie Einspruch einlegen. Die Frist betraegt einen Monat ab Bekanntgabe.
Restnutzungsdauer pruefen mit dem Bescheid-Check
Ob ein abweichendes Baujahr den Wert spuerbar bewegt, laesst sich nur in der Gesamtrechnung beurteilen. Der Bescheid-Check rechnet aus dem Grundsteuerwert Messbetrag und Jahresbetrag nach und zeigt, ob die Zahlen im Bescheid zueinander passen. Eine allgemeine Schritt-fuer-Schritt-Pruefung finden Sie in der Anleitung zum Pruefen des Grundsteuerbescheids. Beachten Sie, dass Laender mit eigenem Modell, etwa Bayern oder Baden-Wuerttemberg, keine Restnutzungsdauer verwenden.
Haeufige Fragen
Wie hoch ist die Mindestrestnutzungsdauer bei der Grundsteuer?
Sie betraegt 30 Prozent der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer. Bei Ein- und Zweifamilienhaeusern und Mietwohngebaeuden mit 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer sind das 24 Jahre.
Zaehlt eine Modernisierung als neues Baujahr?
Nur eine Kernsanierung, bei der das Gebaeude im Wesentlichen neu errichtet wird, fuehrt zu einem neuen fiktiven Baujahr. Einzelne Modernisierungen veraendern die Restnutzungsdauer im Bundesmodell nicht.
Gibt es die Restnutzungsdauer in jedem Bundesland?
Nein. Sie gehoert zum Ertragswertverfahren des Bundesmodells. Flaechenmodelle wie in Bayern und das Bodenwertmodell in Baden-Wuerttemberg bewerten das Gebaeude nicht nach Alter.
Werte aus dem Bescheid eintragen, Messbetrag und Jahresbetrag nachrechnen lassen und einen passenden Einspruch erzeugen.
Zum Bescheid-CheckPassende Ratgeber
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Verbindlich sind allein die Bescheide von Finanzamt und Gemeinde. Im Zweifel wenden Sie sich an Ihr Finanzamt, Ihre Gemeinde oder einen Steuerberater.