Nachfeststellung bei der Grundsteuer erklaert

Aktualisiert am 08.10.2026 · Recht

Die meisten Grundstuecke wurden im Rahmen der Grundsteuerreform auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 bewertet. Entsteht danach ein Grundstueck neu, etwa durch Teilung oder Zusammenlegung, gibt es fuer diese Einheit noch keinen Grundsteuerwert. Genau dann greift die Nachfeststellung bei der Grundsteuer: Das Finanzamt bewertet die neue Einheit erstmals und erlaesst dafuer einen eigenen Bescheid.

Was eine Nachfeststellung ist

Das Bewertungsrecht unterscheidet drei Arten von Feststellungen. Die Hauptfeststellung bewertet alle Grundstuecke auf einen gemeinsamen Stichtag. Die Fortschreibung passt einen bestehenden Wert an, wenn sich etwas aendert, zum Beispiel durch einen Anbau, eine Nutzungsaenderung oder einen Eigentuemerwechsel. Die Nachfeststellung dagegen betrifft Einheiten, fuer die es bisher ueberhaupt keinen Wert gab. Sie ist also keine Korrektur eines alten Bescheids, sondern ein Erstbescheid fuer ein neues Bewertungsobjekt.

Typische Anlaesse fuer eine Nachfeststellung

Ausloeser ist immer, dass eine neue wirtschaftliche Einheit entsteht oder erstmals besteuert werden muss. In der Praxis sind das vor allem diese Faelle:

• Grundstuecksteilung: Aus einem Flurstueck werden zwei oder mehr selbststaendige Grundstuecke, etwa beim Verkauf eines Bauplatzes aus dem eigenen Garten.
• Aufteilung in Wohnungseigentum: Ein Mehrfamilienhaus wird nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt. Jede Eigentumswohnung bildet dann eine eigene Einheit.
• Zusammenlegung: Mehrere Grundstuecke werden zu einer neuen Einheit vereinigt.
• Wegfall einer Steuerbefreiung: Ein bisher befreites Grundstueck, zum Beispiel einer Kirche oder oeffentlichen Hand, geht an einen steuerpflichtigen Eigentuemer.

Die Nachfeststellung erfolgt auf den Beginn des Kalenderjahres, das auf die Entstehung der neuen Einheit folgt. Wird ein Grundstueck also im Laufe eines Jahres geteilt, gilt die neue Bewertung ab dem 1. Januar des Folgejahres.

Nachfeststellung Grundsteuer: welche Bescheide Sie bekommen

Wie bei der Hauptfeststellung laeuft das Verfahren in Stufen. Zuerst stellt das Finanzamt den Grundsteuerwert fest, darauf folgt der Grundsteuermessbescheid. Im Bundesmodell ergibt sich der Messbetrag aus Grundsteuerwert mal Steuermesszahl, fuer Wohngrundstuecke 0,31 Promille, fuer Nichtwohngrundstuecke 0,34 Promille. Die Gemeinde multipliziert den Messbetrag anschliessend mit ihrem Hebesatz und setzt den Jahresbetrag fest.

In Laendern mit eigenem Modell weicht die Bewertung ab, etwa beim Flaechenmodell in Bayern oder beim Bodenwertmodell in Baden-Wuerttemberg. Das Prinzip der Nachfeststellung bleibt aber gleich: Fuer die neue Einheit wird ein eigener Wert oder Aequivalenzbetrag ermittelt.

So pruefen Sie den Nachfeststellungsbescheid

Weil die Daten bei einer Nachfeststellung neu erfasst werden, lohnt ein genauer Blick. Pruefen Sie insbesondere:

• Stimmt die Grundstuecksflaeche der neuen Einheit mit dem Vermessungsergebnis oder der Teilungserklaerung ueberein?
• Ist die Wohnflaeche beziehungsweise der Miteigentumsanteil richtig zugeordnet?
• Passt die Grundstuecksart (zum Beispiel Wohnungseigentum statt Mehrfamilienhaus)?
• Ist der Stichtag korrekt, also der 1. Januar nach Entstehung der Einheit?
• Bei Teilungen: Wurde der Wert des Restgrundstuecks per Fortschreibung angepasst, damit keine Flaeche doppelt besteuert wird?

Ob Messbetrag und Jahresbetrag rechnerisch stimmen, koennen Sie mit dem Bescheid-Check nachrechnen. Eine Schritt-fuer-Schritt-Anleitung fuer die einzelnen Felder finden Sie im Ratgeber Grundsteuerbescheid pruefen.

Einspruch gegen die Nachfeststellung

Gegen den Nachfeststellungsbescheid gilt dieselbe Frist wie bei jedem anderen Steuerbescheid: ein Monat ab Bekanntgabe, und zwar fuer jeden Bescheid getrennt. Ist der Grundsteuerwert falsch, richtet sich der Einspruch an das Finanzamt, denn der Wertbescheid ist Grundlagenbescheid fuer alle folgenden Bescheide. Ein Einspruch nur gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde hilft in diesem Fall nicht, weil die Gemeinde an den festgestellten Wert gebunden ist. Ist dagegen nur der Jahresbetrag falsch berechnet, zum Beispiel durch einen falschen Hebesatz, ist die Gemeinde zustaendig. Welcher Bescheid der richtige Adressat ist, erklaert der Ratgeber Gegen welchen Bescheid Einspruch.

Allgemeine Zweifel an der Verfassungsmaessigkeit tragen einen Einspruch kaum noch: Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell im Dezember 2025 grundsaetzlich gebilligt. Aussicht hat ein Einspruch vor allem bei konkreten Fehlern in Flaechen, Grundstuecksart oder Stichtag.

Haeufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Nachfeststellung und Fortschreibung?

Eine Fortschreibung aendert einen bereits festgestellten Grundsteuerwert. Eine Nachfeststellung stellt einen Wert erstmals fest, weil die wirtschaftliche Einheit neu entstanden ist oder erstmals steuerpflichtig wird.

Ab wann gilt die Nachfeststellung bei einer Grundstuecksteilung?

Die Nachfeststellung erfolgt auf den 1. Januar des Kalenderjahres, das auf die Teilung folgt. Ab diesem Jahr wird auch die Grundsteuer fuer die neue Einheit festgesetzt.

Muss ich fuer eine Nachfeststellung eine Erklaerung abgeben?

In der Regel ja. Aenderungen wie Teilungen oder der Wegfall einer Befreiung sind dem Finanzamt anzuzeigen, und fuer die neue Einheit wird eine Erklaerung zur Feststellung des Grundsteuerwerts angefordert. Die Angaben daraus bilden die Grundlage des Bescheids, deshalb sollten Sie sie sorgfaeltig mit dem Ergebnis vergleichen.

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Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Verbindlich sind allein die Bescheide von Finanzamt und Gemeinde. Im Zweifel wenden Sie sich an Ihr Finanzamt, Ihre Gemeinde oder einen Steuerberater.