Bodenrichtwert finden und pruefen
Der Bodenrichtwert ist in vielen Bewertungsmodellen die zentrale Groesse fuer die Grundsteuer. Er gibt an, wie viel ein Quadratmeter Boden in einer bestimmten Lage wert ist. Wer den Bodenrichtwert finden und pruefen will, kann nachvollziehen, wie der Grundsteuerwert zustande kommt, und einen zu hohen Ansatz erkennen. Dieser Ratgeber zeigt, wo Sie den Wert nachschlagen und wie Sie ihn fuer die Grundsteuer einordnen.
Was der Bodenrichtwert ist
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert fuer den Boden je Quadratmeter innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Er wird aus tatsaechlichen Kaufpreisen abgeleitet, die in den Gutachterausschuessen der Staedte und Gemeinden ausgewertet werden. Der Wert bezieht sich auf ein fiktives, unbebautes Grundstueck in dieser Zone. Fuer Ihr konkretes Grundstueck gilt der Bodenrichtwert der Zone, in der es liegt.
In welchen Modellen er zaehlt
Wie stark der Bodenrichtwert wirkt, haengt vom Landesmodell ab.
| Modell | Rolle des Bodenrichtwerts |
|---|---|
| Bundesmodell | Bestandteil des Grundsteuerwerts neben Gebaeudewert und weiteren Faktoren. |
| Baden-Wuerttemberg | Grundsteuerwert = Flaeche mal Bodenrichtwert; allein massgeblich. |
| Bayern und andere Flaechenmodelle | Keine Rolle; gerechnet wird wertunabhaengig nach Flaechen. |
In Baden-Wuerttemberg ist der Bodenrichtwert besonders wichtig, weil der Grundsteuerwert ausschliesslich aus Flaeche mal Bodenrichtwert besteht. Dort gilt eine Steuermesszahl von 1,3 Promille, bei ueberwiegender Wohnnutzung 0,91 Promille wegen eines Abschlags von 30 Prozent. In Bayern und den anderen Flaechenmodellen spielt der Bodenrichtwert dagegen keine Rolle.
So finden Sie den Bodenrichtwert
Die Werte sind oeffentlich zugaenglich. Sie finden sie ueber die amtlichen Bodenrichtwert-Informationssysteme der Bundeslaender:
- Online ueber die Bodenrichtwert-Portale der Laender, oft unter dem Namen BORIS gefuehrt.
- Beim oertlichen Gutachterausschuss, der die Werte ermittelt und auf Anfrage Auskunft gibt.
- Achten Sie auf den richtigen Stichtag: fuer die Grundsteuer gilt der Wert zur Hauptfeststellung, nicht der aktuelle Marktwert.
- Ordnen Sie Ihr Grundstueck der korrekten Bodenrichtwertzone zu, denn benachbarte Zonen koennen stark abweichen.
Haben Sie den amtlichen Wert ermittelt, vergleichen Sie ihn mit der Angabe im Bescheid. Mit dem Bescheid-Check pruefen Sie, ob aus den Werten ein schluessiger Messbetrag entsteht.
Den Bodenrichtwert im Bescheid pruefen
Achten Sie beim Abgleich auf die wesentlichen Punkte:
- Ist der angesetzte Wert je Quadratmeter identisch mit dem amtlichen Wert der Zone?
- Wurde der richtige Stichtag verwendet?
- Liegt Ihr Grundstueck wirklich in der angesetzten Zone, oder grenzt es an eine guenstigere?
- Stimmt die mit dem Wert multiplizierte Grundstuecksflaeche?
Wie der Wert in die Gesamtrechnung eingeht, erklaert Grundsteuer berechnen: die Formel ab 2025.
Was tun bei einem falschen Wert
Weicht der Bodenrichtwert im Bescheid vom amtlichen Wert ab oder ist die Zone falsch zugeordnet, ist das ein konkreter Pruefpunkt. Zustaendig ist das Finanzamt, das den Grundsteuerwert festgestellt hat. Die Frist betraegt einen Monat ab Bekanntgabe. Wichtig: Nach dem Beschluss des Bundesfinanzhofs von Dezember 2025 gilt das Bundesmodell grundsaetzlich als verfassungsgemaess, ein Einspruch traegt daher nur bei einem konkreten Fehler. Eine Anleitung bietet Grundsteuer-Einspruch einlegen.
Haeufige Fragen
Ist der Bodenrichtwert dasselbe wie der Verkehrswert meines Grundstuecks?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter Boden fuer eine ganze Zone. Der Verkehrswert bezieht sich auf Ihr konkretes Grundstueck samt Gebaeude und kann deutlich abweichen.
Mein Grundstueck ist viel kleiner oder unguenstiger geschnitten als der Durchschnitt, zaehlt das?
Der Bodenrichtwert bildet eine ganze Zone ab und beruecksichtigt keine individuellen Besonderheiten. Im Bundesmodell und in Baden-Wuerttemberg ist genau dieser pauschale Ansatz vorgesehen, weshalb individuelle Abweichungen allein meist kein Einspruchsgrund sind.
Welcher Stichtag gilt fuer den Bodenrichtwert?
Massgeblich ist der Wert zum Stichtag der Hauptfeststellung, nicht der heutige Marktwert. Achten Sie beim Nachschlagen darauf, die richtige Stichtagsangabe zu waehlen.
Werte aus dem Bescheid eintragen, Messbetrag und Jahresbetrag nachrechnen lassen und einen passenden Einspruch erzeugen.
Zum Bescheid-CheckPassende Ratgeber
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Verbindlich sind allein die Bescheide von Finanzamt und Gemeinde. Im Zweifel wenden Sie sich an Ihr Finanzamt, Ihre Gemeinde oder einen Steuerberater.