Artfortschreibung bei der Grundsteuer erklaert

Aktualisiert am 06.10.2026 · Recht

Wer aus einem Einfamilienhaus zwei Wohnungen macht, Wohnraum in eine Praxis umwandelt oder ein bisher unbebautes Grundstueck bebaut, aendert nicht nur das Gebaeude, sondern oft auch die Grundstuecksart. Fuer die Grundsteuer folgt daraus eine Artfortschreibung: Das Finanzamt stellt die Art der wirtschaftlichen Einheit neu fest und schickt dazu einen eigenen Bescheid. Dieser Beitrag erklaert, wann die Artfortschreibung bei der Grundsteuer greift, welche Folgen sie fuer Messbetrag und Jahresbetrag hat und wie Sie den neuen Bescheid pruefen.

Was eine Artfortschreibung ist

Der Grundsteuerwert wird nicht jedes Jahr neu ermittelt. Er gilt fort, bis sich etwas Wesentliches aendert. Fuer diese Aenderungen kennt das Bewertungsgesetz drei Formen der Fortschreibung: die Wertfortschreibung, die Zurechnungsfortschreibung und die Artfortschreibung. Bei der Artfortschreibung geht es nicht um den Betrag des Grundsteuerwerts, sondern um die Einordnung des Grundstuecks, also darum, welche Grundstuecksart vorliegt.

Die Grundstuecksart ist mehr als ein Etikett. Im Bundesmodell haengt an ihr, ob das Grundstueck im Ertragswertverfahren oder im Sachwertverfahren bewertet wird und welche Steuermesszahl spaeter angewendet wird. Eine falsche Art kann deshalb den gesamten Bescheid verschieben.

Wann die Artfortschreibung bei der Grundsteuer greift

Ausloeser ist immer eine tatsaechliche Aenderung am Grundstueck oder an seiner Nutzung. Typische Faelle sind:

• Ein Einfamilienhaus wird durch Umbau zum Zweifamilienhaus oder zum Mietwohngrundstueck.
• Wohnraum wird teilweise gewerblich oder freiberuflich genutzt, das Grundstueck wird zum gemischt genutzten Grundstueck.
• Ein unbebautes Grundstueck wird bebaut und damit zum bebauten Grundstueck.
• Ein Gebaeude wird abgerissen, das Grundstueck ist wieder unbebaut.
• Ein Geschaeftsgrundstueck wird zu Wohnzwecken umgebaut.

Fortschreibungszeitpunkt ist der 1. Januar des Jahres, das auf die Aenderung folgt. Haeufig aendert sich gleichzeitig auch der Wert. Dann ergeht in der Regel eine kombinierte Fortschreibung, also Art und Wert in einem Bescheid.

Welche Grundstuecksarten es im Bundesmodell gibt

In Laendern mit eigenem Modell spielt die Grundstuecksart eine andere Rolle. In Bayern etwa zaehlt vor allem, welche Flaechen zu Wohnzwecken genutzt werden, weil fuer Wohnflaeche eine Messzahl von 70 Prozent gilt. Auch dort fuehrt eine Nutzungsaenderung also zu einer neuen Feststellung.

Was die neue Art fuer den Jahresbetrag bedeutet

Die Rechnung bleibt dieselbe: Grundsteuerwert mal Steuermesszahl ergibt den Messbetrag, Messbetrag mal Hebesatz ergibt den Jahresbetrag. Aendert sich die Art, kann sich sowohl der Grundsteuerwert als auch die Messzahl aendern. Ein vereinfachtes Beispiel, in dem nur die Messzahl wechselt und der Wert gleich bleibt:

In der Praxis aendert sich bei einem Wechsel des Bewertungsverfahrens meist auch der Grundsteuerwert selbst. Wie die Kette vom Wert bis zum Jahresbetrag funktioniert, zeigt der Beitrag Grundsteuermessbetrag erklaert.

Den neuen Bescheid pruefen und anfechten

Nach einer Artfortschreibung erhalten Sie in der Regel bis zu drei Schreiben: den Bescheid ueber die Fortschreibung des Grundsteuerwerts, einen neuen Grundsteuermessbescheid und spaeter den geaenderten Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Pruefen Sie in dieser Reihenfolge:

• Art: Entspricht die festgestellte Grundstuecksart der tatsaechlichen Nutzung? Bei gemischter Nutzung kommt es auf die Anteile an.
• Zeitpunkt: Stimmt der Fortschreibungszeitpunkt, also der 1. Januar nach der Aenderung?
• Daten: Sind Flaechen, Baujahr und Bodenrichtwert korrekt uebernommen?
• Rechnung: Passen Messbetrag und Jahresbetrag zur neuen Messzahl und zum Hebesatz?

Ist die Art falsch, richtet sich der Einspruch gegen den Fortschreibungsbescheid des Finanzamts, nicht gegen die Gemeinde. Die Frist betraegt einen Monat ab Bekanntgabe. Mit dem Bescheid-Check rechnen Sie Messbetrag und Jahresbetrag nach und sehen, gegen welchen Bescheid ein Einspruch gehoert.

Haeufige Fragen

Muss ich eine Nutzungsaenderung dem Finanzamt melden?

Ja. Eigentuemer sind verpflichtet, Aenderungen der tatsaechlichen Verhaeltnisse anzuzeigen, die sich auf Art oder Wert auswirken koennen. Das Finanzamt erfaehrt von Umbauten zwar teilweise ueber Bauantraege, darauf sollten Sie sich aber nicht verlassen.

Kann eine Artfortschreibung die Grundsteuer senken?

Ja, das ist moeglich. Wird etwa ein bisher gewerblich genutztes Gebaeude zu Wohnzwecken umgebaut, gilt im Bundesmodell die niedrigere Messzahl fuer Wohnen. Ob der Jahresbetrag am Ende sinkt, haengt aber auch vom neu ermittelten Grundsteuerwert ab.

Kann ich nach einer Artfortschreibung auch alte Fehler angreifen?

Der Fortschreibungsbescheid ist ein neuer Bescheid mit eigener Einspruchsfrist. Angreifbar ist, was er neu feststellt. Fehler im urspruenglichen Bescheid, die unveraendert fortgelten, lassen sich je nach Fall ueber eine Fehlerbeseitigung korrigieren. Hier hilft ein Blick in die Anleitung Grundsteuerbescheid pruefen.

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Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Verbindlich sind allein die Bescheide von Finanzamt und Gemeinde. Im Zweifel wenden Sie sich an Ihr Finanzamt, Ihre Gemeinde oder einen Steuerberater.