Grundsteuer nach Abriss eines Gebaeudes
Wird ein Haus abgerissen, bleibt die Grundsteuer nicht automatisch gleich. Aus einem bebauten wird ein unbebautes Grundstueck, und damit aendern sich Bewertung, Steuermesszahl und am Ende der Jahresbetrag. Wer bei der Grundsteuer nach einem Abriss den Ablauf kennt, kann den neuen Bescheid gezielt pruefen und Fristen einhalten.
Was ein Abriss bei der Grundsteuer ausloest
Die Grundsteuer beruht auf den Verhaeltnissen am 1. Januar eines Jahres. Faellt das Gebaeude weg, stimmen die festgestellten Daten nicht mehr: Wohnflaeche, Baujahr und Gebaeudeart gibt es nicht mehr, uebrig bleibt der Grund und Boden. Das Finanzamt passt deshalb den Grundsteuerwertbescheid an. Rechtlich heisst das Fortschreibung. Je nach Fall sind zwei Arten betroffen:
- Artfortschreibung: Die Grundstuecksart wechselt, zum Beispiel vom Einfamilienhaus zum unbebauten Grundstueck.
- Wertfortschreibung: Der Grundsteuerwert aendert sich, weil der Gebaeudeanteil entfaellt.
Beide Aenderungen wirken auf den 1. Januar des Jahres, das auf den Abriss folgt. Wer im Laufe eines Jahres abreisst, zahlt fuer dieses Jahr in der Regel noch die bisherige Grundsteuer.
Grundsteuer nach Abriss: so aendert sich die Rechnung
Die Berechnung selbst bleibt zweistufig. Das Finanzamt setzt den Messbetrag fest (Grundsteuerwert mal Steuermesszahl), die Gemeinde multipliziert ihn mit ihrem Hebesatz. Was sich aendert, sind die Eingangsgroessen. Im Bundesmodell gilt fuer ein unbebautes Grundstueck:
| Baustein | Vor dem Abriss (Wohnhaus) | Nach dem Abriss |
|---|---|---|
| Bewertung | Ertragswert aus Miete plus Bodenwert | Flaeche mal Bodenrichtwert |
| Steuermesszahl | 0,31 Promille (Wohnen) | 0,34 Promille |
| Jahresbetrag | Messbetrag mal Hebesatz der Gemeinde | |
Ob die Steuer danach steigt oder sinkt, laesst sich nicht pauschal sagen. Der Gebaeudeanteil faellt weg, gleichzeitig ist die Messzahl fuer unbebaute Grundstuecke hoeher als fuer Wohngrundstuecke. In teuren Lagen mit hohem Bodenrichtwert kann der neue Betrag deshalb ueberraschend hoch ausfallen. In Laendern mit eigenem Modell gelten andere Regeln: In Baden-Wuerttemberg zaehlt ohnehin nur der Boden, in Bayern entfaellt der Gebaeudeanteil des Flaechenmodells. Einen Ueberblick gibt die Uebersicht der Bundeslaender.
Abriss dem Finanzamt melden
Eigentuemer muessen Aenderungen an den tatsaechlichen Verhaeltnissen, die den Grundsteuerwert oder die Grundstuecksart betreffen, dem Finanzamt anzeigen. Die Anzeige ist bis zum 31. Maerz des Jahres faellig, das auf die Aenderung folgt, und laeuft in der Regel elektronisch ueber ELSTER. Die Baubehoerde oder die Gemeinde informiert das Finanzamt nicht in jedem Fall automatisch. Wer nicht meldet, zahlt unter Umstaenden zu lange nach dem alten Wert oder erhaelt spaeter eine Nachforderung, wenn sich die Steuer erhoeht haette.
Fuer die Meldung hilfreich sind:
- Datum der Fertigstellung des Abrisses
- Abrissgenehmigung oder Anzeige an die Baubehoerde
- Aktenzeichen des bisherigen Grundsteuerwertbescheids
- Angabe, ob ein Neubau geplant ist und ab wann
Den neuen Bescheid pruefen
Nach der Fortschreibung erhalten Sie in der Regel mehrere Bescheide: einen neuen Grundsteuerwertbescheid, einen neuen Messbescheid und spaeter einen neuen Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Pruefen Sie vor allem:
- Ist das Grundstueck als unbebaut eingestuft und ist der Stichtag richtig gewaehlt?
- Stimmen Grundstuecksflaeche und Bodenrichtwert?
- Wurde die passende Steuermesszahl angesetzt?
- Rechnet die Gemeinde mit dem neuen Messbetrag und dem richtigen Hebesatz?
Die Zahlen aus dem Messbescheid und dem Grundsteuerbescheid koennen Sie im Bescheid-Check nachrechnen. Liegt ein Fehler in Flaeche, Bodenrichtwert oder Grundstuecksart, richtet sich der Einspruch an das Finanzamt, nicht an die Gemeinde. Welcher Bescheid der richtige Adressat ist, erklaert der Ratgeber Gegen welchen Bescheid Einspruch.
Neubau nach dem Abriss
Wird auf dem Grundstueck neu gebaut, folgt eine weitere Fortschreibung, sobald das neue Gebaeude bezugsfertig ist, wieder zum 1. Januar des Folgejahres. Bis dahin bleibt es bei der Bewertung als unbebautes Grundstueck. Auch die Fertigstellung des Neubaus ist dem Finanzamt anzuzeigen. Manche Gemeinden erheben fuer baureife, unbebaute Grundstuecke zusaetzlich einen erhoehten Hebesatz (Grundsteuer C). Ob das in Ihrer Gemeinde gilt, steht in deren Hebesatzsatzung.
Haeufige Fragen
Ab wann zahle ich nach einem Abriss weniger Grundsteuer?
Fruehestens ab dem 1. Januar des Jahres nach dem Abriss, denn die Fortschreibung wirkt auf diesen Stichtag. Ob es tatsaechlich weniger wird, haengt von Bodenrichtwert, Flaeche, Landesmodell und Hebesatz ab.
Muss ich den Abriss eines Hauses dem Finanzamt melden?
Ja. Aenderungen, die Grundstuecksart oder Grundsteuerwert beeinflussen, sind bis zum 31. Maerz des Folgejahres anzuzeigen. Das gilt auch, wenn bereits ein Neubau geplant ist.
Kann ich gegen den neuen Bescheid nach dem Abriss Einspruch einlegen?
Ja, innerhalb eines Monats ab Bekanntgabe. Fehler bei Flaeche, Bodenrichtwert oder Grundstuecksart greifen Sie beim Finanzamt an, einen falsch angewendeten Hebesatz bei der Gemeinde.
Werte aus dem Bescheid eintragen, Messbetrag und Jahresbetrag nachrechnen lassen und einen passenden Einspruch erzeugen.
Zum Bescheid-CheckPassende Ratgeber
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Verbindlich sind allein die Bescheide von Finanzamt und Gemeinde. Im Zweifel wenden Sie sich an Ihr Finanzamt, Ihre Gemeinde oder einen Steuerberater.