Sachwertverfahren bei der Grundsteuer
Wer ein Geschaeftsgrundstueck, ein gemischt genutztes Gebaeude ohne ortsuebliche Miete oder Teileigentum besitzt, findet im Grundsteuerwertbescheid meist das Sachwertverfahren. Beim Thema Sachwertverfahren Grundsteuer geht es nicht um Mieten, sondern um Bodenwert und Gebaeudesachwert. Dieser Ratgeber zeigt, welche Bausteine im Bescheid stehen und wo sich ein Blick lohnt.
Wann das Sachwertverfahren gilt
Das Bundesmodell kennt zwei Bewertungsverfahren fuer bebaute Grundstuecke. Das Ertragswertverfahren gilt fuer Ein- und Zweifamilienhaeuser, Mietwohngrundstuecke und Wohnungseigentum. Das Sachwertverfahren greift fuer die uebrigen Grundstuecksarten:
- Geschaeftsgrundstuecke (ueberwiegend betrieblich oder oeffentlich genutzt),
- gemischt genutzte Grundstuecke, fuer die sich keine uebliche Miete ermitteln laesst,
- Teileigentum, also etwa Laden- oder Bueroeinheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz,
- sonstige bebaute Grundstuecke.
Welches Verfahren angewendet wurde, folgt aus der Grundstuecksart im Grundsteuerwertbescheid. Ist die Grundstuecksart falsch eingeordnet, kann das ganze Verfahren falsch sein. Das ist einer der wichtigsten Pruefpunkte.
Wo das Sachwertverfahren ueberhaupt vorkommt
Das Sachwertverfahren gehoert zur Bewertung nach dem Bundesmodell. Es betrifft damit die Laender, die das Bundesmodell anwenden, einschliesslich Sachsen und Saarland, die zwar eigene Steuermesszahlen haben, aber nach Bundesmodell bewerten. Baden-Wuerttemberg (Bodenwertmodell), Bayern (Flaechenmodell) sowie Hessen, Niedersachsen und Hamburg (Flaechenmodelle mit Lagefaktor) kennen dieses Verfahren fuer die Grundsteuer nicht. Welches Modell in Ihrem Land gilt, zeigt die Bundesland-Uebersicht.
Die Bausteine des Grundsteuerwerts
Im Sachwertverfahren wird der Wert aus der Substanz abgeleitet. Vereinfacht laeuft die Berechnung in drei Stufen:
| Baustein | Was dahinter steckt |
|---|---|
| Bodenwert | Grundstuecksflaeche mal Bodenrichtwert des Gutachterausschusses |
| Gebaeudesachwert | Normalherstellungskosten je Quadratmeter Brutto-Grundflaeche, mit Baupreisindex auf den Stichtag hochgerechnet, abzueglich Alterswertminderung |
| Vorlaeufiger Sachwert | Bodenwert plus Gebaeudesachwert |
| Grundsteuerwert | Vorlaeufiger Sachwert mal Wertzahl (Marktanpassung) |
Die Normalherstellungskosten und die Wertzahlen sind gesetzlich in Tabellen vorgegeben. Sie haengen von Gebaeudeart, Baujahr bzw. Standard und Hoehe des vorlaeufigen Sachwerts ab. Eigene Gutachten oder tatsaechliche Baukosten spielen im Regelfall keine Rolle.
Alterswertminderung: der Hebel beim Gebaeude
Die Alterswertminderung bildet ab, dass ein Gebaeude mit den Jahren an Wert verliert. Sie wird linear aus dem Gebaeudealter am Bewertungsstichtag und der typisierten Gesamtnutzungsdauer der jeweiligen Gebaeudeart berechnet. Ein Restwert von mindestens 30 Prozent der Herstellungskosten bleibt aber in jedem Fall stehen, auch bei sehr alten Gebaeuden.
Pruefen sollten Sie deshalb besonders:
- Stimmt das Baujahr? Ein falsches Baujahr veraendert die Alterswertminderung direkt.
- Wurde eine Kernsanierung beruecksichtigt, die das fiktive Baujahr verschiebt? Das kann den Wert auch erhoehen.
- Passt die angesetzte Gebaeudeart zur tatsaechlichen Nutzung (etwa Buero, Lager, Werkstatt)?
- Ist die Brutto-Grundflaeche plausibel? Sie ist nicht identisch mit der Nutz- oder Mietflaeche.
Vom Grundsteuerwert zum Jahresbetrag
Der Grundsteuerwert ist erst der Anfang. Danach folgen zwei weitere Rechenschritte, die fuer alle Grundstuecke im Bundesmodell gleich funktionieren:
- Messbetrag = Grundsteuerwert mal Steuermesszahl. Fuer Nichtwohngrundstuecke wie Geschaeftsgrundstuecke und Teileigentum gilt im Bundesmodell 0,34 Promille.
- Jahresbetrag = Messbetrag mal Hebesatz der Gemeinde. Der Hebesatz ist je Gemeinde verschieden.
Wie sich der Messbetrag zusammensetzt, erklaert der Ratgeber Grundsteuermessbetrag erklaert. Mit dem Bescheid-Check koennen Sie Messbetrag und Jahresbetrag aus den Werten Ihres Bescheids nachrechnen und sehen, ob die Kette stimmig ist.
Einspruch: worauf es ankommt
Fehler im Sachwertverfahren stecken im Grundsteuerwertbescheid und damit beim Finanzamt, nicht bei der Gemeinde. Wer erst den Grundsteuerbescheid der Gemeinde anficht, kommt mit Bewertungsfragen nicht weiter. Die Einspruchsfrist betraegt einen Monat ab Bekanntgabe, getrennt fuer jeden Bescheid. Details dazu stehen im Ratgeber zur Einspruchsfrist bei der Grundsteuer.
Der Bundesfinanzhof hat im Dezember 2025 das Bundesmodell grundsaetzlich gebilligt. Ein Einspruch lohnt sich deshalb vor allem bei konkreten Fehlern, etwa bei falscher Grundstuecksart, falschem Baujahr oder einer unplausiblen Flaeche, nicht allein wegen allgemeiner Zweifel an der Verfassungsmaessigkeit.
Haeufige Fragen
Welche Grundstuecke werden bei der Grundsteuer im Sachwertverfahren bewertet?
Im Bundesmodell Geschaeftsgrundstuecke, gemischt genutzte Grundstuecke ohne ermittelbare uebliche Miete, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstuecke. Wohngebaeude und Wohnungseigentum laufen dagegen ueber das Ertragswertverfahren.
Kann ich im Sachwertverfahren einen niedrigeren Wert per Gutachten nachweisen?
Das Verfahren arbeitet mit gesetzlich typisierten Werten. Ein Nachweis eines niedrigeren Werts ist nur unter engen Voraussetzungen denkbar und sollte im Einzelfall mit einer Steuerberatung geklaert werden. Realistischer ist es, die Eingangsdaten wie Baujahr, Flaeche und Grundstuecksart zu pruefen.
Welche Steuermesszahl gilt fuer ein Geschaeftsgrundstueck?
Im Bundesmodell 0,34 Promille fuer Nichtwohngrundstuecke. Sachsen und Saarland setzen abweichend eigene Messzahlen fuer Nichtwohnen an.
Werte aus dem Bescheid eintragen, Messbetrag und Jahresbetrag nachrechnen lassen und einen passenden Einspruch erzeugen.
Zum Bescheid-CheckPassende Ratgeber
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Verbindlich sind allein die Bescheide von Finanzamt und Gemeinde. Im Zweifel wenden Sie sich an Ihr Finanzamt, Ihre Gemeinde oder einen Steuerberater.