Ertragswertverfahren bei der Grundsteuer
Wer im Bundesmodell ein Einfamilienhaus, ein Zweifamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein Mietwohngrundstueck besitzt, bekommt seinen Grundsteuerwert im Ertragswertverfahren ermittelt. Das Ertragswertverfahren der Grundsteuer arbeitet nicht mit der tatsaechlichen Miete, sondern mit gesetzlich festgelegten Pauschalwerten. Dieser Ratgeber erklaert die Bausteine Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Vervielfaeltiger und Bodenwert und zeigt, an welchen Stellen sich ein Blick in den Bescheid lohnt.
Fuer welche Grundstuecke gilt das Ertragswertverfahren?
Das Bewertungsgesetz unterscheidet bei bebauten Grundstuecken im Bundesmodell zwei Verfahren. Das Ertragswertverfahren gilt fuer Wohngrundstuecke, das Sachwertverfahren fuer die uebrigen bebauten Grundstuecke.
| Grundstuecksart | Bewertungsverfahren |
|---|---|
| Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus | Ertragswertverfahren |
| Mietwohngrundstueck | Ertragswertverfahren |
| Wohnungseigentum | Ertragswertverfahren |
| Geschaeftsgrundstueck, gemischt genutztes Grundstueck, Teileigentum | Sachwertverfahren |
Die Laender mit eigenem Modell, etwa Bayern mit dem Flaechenmodell oder Baden-Wuerttemberg mit dem Bodenwertmodell, nutzen das Ertragswertverfahren nicht. Welches Modell in Ihrem Bundesland gilt, zeigt die Bundeslaender-Uebersicht.
Baustein 1: Rohertrag aus pauschaler Nettokaltmiete
Ausgangspunkt ist der jaehrliche Rohertrag. Er beruht auf einer monatlichen Nettokaltmiete je Quadratmeter Wohnflaeche, die das Gesetz in einer Anlage zum Bewertungsgesetz vorgibt. Die Hoehe haengt vom Bundesland, von der Gebaeudeart, von der Wohnflaeche und vom Baujahr ab. Ueber die Mietniveaustufe der Gemeinde wird dieser Wert mit einem Zu- oder Abschlag an das oertliche Mietniveau angepasst.
Wichtig: Die tatsaechlich gezahlte oder erzielbare Miete spielt keine Rolle. Auch ein selbst bewohntes Haus wird so behandelt, als waere es zur pauschalen Miete vermietet. Deshalb lohnt der Abgleich der Grunddaten: Stimmen Wohnflaeche und Baujahr nicht, ist der Rohertrag von Anfang an falsch.
Baustein 2: Bewirtschaftungskosten und Reinertrag
Vom Rohertrag werden pauschale Bewirtschaftungskosten abgezogen. Auch sie stehen in einer Anlage zum Gesetz und richten sich nach Grundstuecksart und Restnutzungsdauer des Gebaeudes. Individuelle Kosten wie Reparaturen oder Verwaltungskosten koennen nicht geltend gemacht werden. Was nach dem Abzug bleibt, ist der jaehrliche Reinertrag des Grundstuecks.
Baustein 3: Der Vervielfaeltiger
Der Reinertrag wird mit einem Vervielfaeltiger multipliziert. Dieser Faktor kapitalisiert den jaehrlichen Ertrag ueber die verbleibende Nutzungsdauer des Gebaeudes. Er haengt von zwei Groessen ab:
- Liegenschaftszinssatz: gesetzlich je Grundstuecksart festgelegt.
- Restnutzungsdauer: ergibt sich aus der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer abzueglich des Gebaeudealters am Bewertungsstichtag 1. Januar 2022.
Ein juengeres Gebaeude hat eine laengere Restnutzungsdauer und damit einen hoeheren Vervielfaeltiger. Ein falsch erfasstes Baujahr wirkt sich also gleich doppelt aus: auf die Pauschalmiete und auf den Vervielfaeltiger.
Baustein 4: Abgezinster Bodenwert
Zum kapitalisierten Reinertrag kommt der abgezinste Bodenwert. Der Bodenwert ergibt sich aus Grundstuecksflaeche mal Bodenrichtwert. Er wird mit einem Abzinsungsfaktor multipliziert, der ebenfalls von Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer abhaengt. Die Summe aus kapitalisiertem Reinertrag und abgezinstem Bodenwert ist der Grundsteuerwert. Das Gesetz sieht zudem einen Mindestwert vor, der sich am Bodenwert orientiert.
Vom Grundsteuerwert zur Grundsteuer
Der Grundsteuerwert ist erst der Anfang. Daraus entsteht in zwei weiteren Schritten die Steuer:
- Messbetrag = Grundsteuerwert mal Steuermesszahl. Fuer Wohngrundstuecke gilt im Bundesmodell 0,31 Promille.
- Jahresbetrag = Messbetrag mal Hebesatz der Gemeinde.
Beispiel: Ein Grundsteuerwert von 180.000 Euro ergibt mit 0,31 Promille einen Messbetrag von 55,80 Euro. Bei einem Hebesatz von 535 Prozent sind das 298,53 Euro im Jahr. Wie die Schritte im Detail ineinandergreifen, erklaert der Ratgeber Grundsteuermessbetrag erklaert. Ob Messbetrag und Jahresbetrag in Ihrem Bescheid zusammenpassen, rechnet der Bescheid-Check nach.
Wo Fehler im Ertragswertverfahren typischerweise stecken
Die Formel selbst rechnet das Finanzamt maschinell. Pruefenswert sind die Eingangsdaten, die aus Ihrer Erklaerung oder aus amtlichen Quellen stammen:
- Wohnflaeche zu hoch angesetzt, etwa durch mitgezaehlte Keller- oder Nebenraeume
- falsches Baujahr oder eine nicht beruecksichtigte Kernsanierung
- falsche Grundstuecksflaeche oder ein unpassender Bodenrichtwert
- falsche Grundstuecksart, etwa Einfamilienhaus statt Zweifamilienhaus
Solche Fehler stecken im Grundsteuerwertbescheid. Ein Einspruch richtet sich dann an das Finanzamt, die Frist betraegt einen Monat ab Bekanntgabe. Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell im Dezember 2025 grundsaetzlich gebilligt. Ein Einspruch lohnt daher vor allem bei konkreten Fehlern in den Daten, nicht allein wegen Zweifeln am Verfahren.
Haeufige Fragen
Wird beim Ertragswertverfahren der Grundsteuer meine echte Miete beruecksichtigt?
Nein. Angesetzt wird eine gesetzlich vorgegebene Pauschalmiete je Quadratmeter, angepasst ueber die Mietniveaustufe der Gemeinde. Die tatsaechliche Miete oder die Eigennutzung aendert daran nichts.
Kann ich ein Gutachten gegen den Ertragswert vorlegen?
Das Gesetz sieht im Bundesmodell grundsaetzlich die pauschale Bewertung vor. Ob und unter welchen Voraussetzungen ein niedrigerer nachgewiesener Wert anerkannt wird, ist eine Frage des Einzelfalls und sollte mit steuerlicher Beratung geklaert werden.
Woran erkenne ich, ob mein Grundstueck im Ertragswertverfahren bewertet wurde?
Der Grundsteuerwertbescheid nennt die Grundstuecksart und in den Erlaeuterungen meist die Berechnungsgrundlagen. Steht dort Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstueck oder Wohnungseigentum und liegt das Grundstueck in einem Land mit Bundesmodell, wurde das Ertragswertverfahren angewendet.
Werte aus dem Bescheid eintragen, Messbetrag und Jahresbetrag nachrechnen lassen und einen passenden Einspruch erzeugen.
Zum Bescheid-CheckPassende Ratgeber
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Verbindlich sind allein die Bescheide von Finanzamt und Gemeinde. Im Zweifel wenden Sie sich an Ihr Finanzamt, Ihre Gemeinde oder einen Steuerberater.