Grundsteuer beim Eigentuemerwechsel
Beim Eigentuemerwechsel stellt sich fast immer die Frage: Wer zahlt die Grundsteuer im Jahr des Verkaufs? Steuerlich ist die Antwort eindeutig, vertraglich kann sie davon abweichen. Dieser Beitrag erklaert, wer gegenueber der Gemeinde haftet, wie die Umschreibung beim Finanzamt laeuft und wie Kaeufer und Verkaeufer die Grundsteuer untereinander aufteilen.
Stichtag 1. Januar entscheidet
Die Grundsteuer wird nach den Verhaeltnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt. Wem das Grundstueck am 1. Januar gehoert, ist fuer dieses ganze Jahr Steuerschuldner gegenueber der Gemeinde. Verkaufen Sie im Laufe des Jahres, bleiben Sie also bis zum Jahresende der Steuerschuldner, obwohl Ihnen das Grundstueck schon laengst nicht mehr gehoert. Erst zum 1. Januar des Folgejahres wechselt die Steuerschuld auf den neuen Eigentuemer.
Steuerschuld und vertragliche Aufteilung
Hier ist die Trennung wichtig: Gegenueber der Gemeinde haftet der Eigentuemer vom 1. Januar. Im Innenverhaeltnis zwischen Kaeufer und Verkaeufer gilt aber, was im Kaufvertrag steht. Ueblich ist eine taggenaue Aufteilung ab dem Tag des Besitzuebergangs (Uebergabe von Nutzen und Lasten).
- Der Verkaeufer zahlt die Grundsteuer fuer das ganze Jahr an die Gemeinde, weil er Steuerschuldner bleibt.
- Der Kaeufer erstattet dem Verkaeufer den auf seine Besitzzeit entfallenden Anteil, soweit der Vertrag das vorsieht.
Ohne eine solche Klausel traegt rechtlich der Verkaeufer die volle Jahresgrundsteuer. Achten Sie deshalb beim Kauf oder Verkauf auf eine klare Regelung im Vertrag.
Umschreibung beim Finanzamt
Damit die Grundsteuer ab dem Folgejahr dem neuen Eigentuemer zugerechnet wird, muss das Finanzamt die Daten umschreiben. Den Eigentuemerwechsel meldet in der Regel das Grundbuchamt automatisch an das Finanzamt. Sicherheitshalber sollte der neue Eigentuemer dennoch pruefen, ob die Umschreibung erfolgt ist, und gegebenenfalls eine Anzeige machen. Das Finanzamt erlaesst dann zum naechsten 1. Januar einen neuen Grundsteuermessbescheid auf den Namen des Erwerbers, und die Gemeinde stellt den Grundsteuerbescheid entsprechend um.
Erster eigener Bescheid: pruefen lohnt sich
Wenn Sie als neuer Eigentuemer den ersten Grundsteuerbescheid auf Ihren Namen erhalten, sollten Sie ihn nicht ungeprueft ablegen. Kontrollieren Sie, ob Flaeche, Nutzungsart und der uebernommene Messbetrag stimmen. Ob Messbetrag und Jahresbetrag rechnerisch zusammenpassen, zeigt der Bescheid-Check. Stimmt etwas nicht, klaert Gegen welchen Bescheid Einspruch einlegen, an welche Stelle Sie sich wenden.
Zahlungstermine bleiben unveraendert
Der Eigentuemerwechsel aendert nichts an den gesetzlichen Faelligkeitsterminen. Die Grundsteuer bleibt zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November in vier Raten faellig. Wer im laufenden Jahr verkauft, sollte die bereits geleisteten Raten in der Abrechnung mit dem Kaeufer beruecksichtigen. Eine Uebersicht der Termine bietet Grundsteuer Faelligkeit: die Zahlungstermine.
Sonderfall Erbschaft
Geht das Grundstueck durch Erbschaft ueber, tritt der Erbe in die Rechtsstellung des Verstorbenen ein. Auch hier wechselt die Steuerschuld zum naechsten 1. Januar. Bis dahin laeuft der Bescheid formal weiter; offene Grundsteuer ist aus dem Nachlass zu begleichen. Eine Erbengemeinschaft haftet gemeinsam fuer die Grundsteuer des geerbten Grundstuecks. Auch hier sorgt das Finanzamt nach Mitteilung des Eigentuemerwechsels fuer die Umschreibung, sodass kuenftige Bescheide auf den oder die Erben ausgestellt werden.
In allen Faellen gilt: Der Eigentuemerwechsel verschiebt die Steuerschuld immer erst zum folgenden Jahresbeginn. Wer das beachtet und die Abrechnung sauber im Vertrag regelt, vermeidet spaeteren Streit zwischen Verkaeufer und Kaeufer ueber die Grundsteuer des Uebergangsjahres.
Haeufige Fragen
Wer zahlt die Grundsteuer im Jahr des Verkaufs?
Gegenueber der Gemeinde der Eigentuemer vom 1. Januar, also meist der Verkaeufer fuer das ganze Jahr. Im Kaufvertrag wird die Grundsteuer aber oft taggenau zwischen beiden aufgeteilt.
Ab wann zahlt der neue Eigentuemer?
Steuerlich ab dem 1. Januar des Jahres, das auf den Eigentuemerwechsel folgt. Erst dann stellt das Finanzamt den Messbescheid auf den neuen Eigentuemer um.
Muss ich den Eigentuemerwechsel selbst melden?
In der Regel meldet das Grundbuchamt den Wechsel an das Finanzamt. Als neuer Eigentuemer sollten Sie dennoch pruefen, ob die Umschreibung erfolgt ist.
Werte aus dem Bescheid eintragen, Messbetrag und Jahresbetrag nachrechnen lassen und einen passenden Einspruch erzeugen.
Zum Bescheid-CheckPassende Ratgeber
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Verbindlich sind allein die Bescheide von Finanzamt und Gemeinde. Im Zweifel wenden Sie sich an Ihr Finanzamt, Ihre Gemeinde oder einen Steuerberater.