Balkon und Terrasse in der Wohnflaeche (Grundsteuer)
In der Grundsteuererklaerung mussten Eigentuemer die Wohnflaeche angeben, und genau dort entstehen haeufig kleine, aber dauerhafte Fehler. Eine typische Frage zum Thema Grundsteuer, Balkon und Terrasse lautet: Gehoeren diese Flaechen voll zur Wohnflaeche, nur anteilig oder gar nicht? Dieser Ratgeber erklaert, wie Balkon, Loggia und Terrasse nach der Wohnflaechenverordnung angerechnet werden, in welchen Laendermodellen die Wohnflaeche ueberhaupt zaehlt und wie Sie eine falsche Angabe im Bescheid erkennen.
Wie die Wohnflaechenverordnung Balkon und Terrasse anrechnet
Die Wohnflaechenverordnung (WoFlV) regelt, welche Flaechen einer Wohnung mit welchem Anteil in die Wohnflaeche eingehen. Fuer Aussenflaechen gilt eine eigene Regel: Balkone, Loggien, Dachgaerten und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel angerechnet, hoechstens jedoch zur Haelfte. Der hoehere Anteil ist die Ausnahme, etwa bei besonders hochwertigen oder ueberdachten Flaechen, und muss sich sachlich begruenden lassen.
Daneben kennt die Verordnung weitere Abstufungen, die in der Praxis oft zusammen mit dem Balkon falsch angegeben werden:
| Flaeche | Anrechnung nach WoFlV |
|---|---|
| Raeume mit mindestens 2 Meter lichter Hoehe | voll |
| Raumteile mit 1 bis unter 2 Meter lichter Hoehe (z. B. Dachschraege) | zur Haelfte |
| Raumteile unter 1 Meter lichter Hoehe | gar nicht |
| Unbeheizter Wintergarten | zur Haelfte |
| Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse | in der Regel ein Viertel, hoechstens die Haelfte |
| Keller, Waschkueche, Heizungsraum, Garage | gar nicht (keine Wohnflaeche) |
Ein Beispiel ohne Rechenkniffe: Eine Terrasse mit 20 Quadratmetern geht im Regelfall mit 5 Quadratmetern in die Wohnflaeche ein, hoechstens mit 10 Quadratmetern. Wer 20 Quadratmeter angesetzt hat, hat mindestens 10 Quadratmeter zu viel erklaert.
Warum die Wohnflaeche fuer die Grundsteuer wichtig ist
Ob ein Fehler bei Balkon oder Terrasse sich auswirkt und wie stark, haengt vom Bewertungsmodell Ihres Bundeslandes ab:
- Bundesmodell: Bei Ein- und Zweifamilienhaeusern, Mietwohngrundstuecken und Eigentumswohnungen fliesst die Wohnflaeche ueber die pauschale Nettokaltmiete in den Grundsteuerwert ein. Mehr Wohnflaeche bedeutet einen hoeheren Wert und damit einen hoeheren Messbetrag (Grundsteuerwert mal 0,31 Promille fuer Wohnen).
- Flaechenmodelle (Bayern) und Flaechen-Lage-Modelle (Hessen, Niedersachsen, Hamburg): Die Gebaeudeflaeche wird direkt mit einem festen Betrag je Quadratmeter angesetzt, in Bayern 0,50 Euro je Quadratmeter Gebaeudeflaeche, fuer Wohnflaeche mit einer Messzahl von 70 Prozent. Jeder zu viel erklaerte Quadratmeter erhoeht hier unmittelbar den Messbetrag.
- Baden-Wuerttemberg: Im Bodenwertmodell zaehlt nur die Grundstuecksflaeche mal Bodenrichtwert. Die Wohnflaeche und damit Balkon oder Terrasse spielen fuer den Wert keine Rolle.
Welches Modell fuer Ihr Grundstueck gilt, sehen Sie in der Uebersicht der Bundeslaender.
Typische Fehler bei Grundsteuer, Balkon und Terrasse
Viele Eigentuemer haben die Wohnflaeche aus Unterlagen uebernommen, die nach anderen Regeln entstanden sind. Daraus ergeben sich wiederkehrende Abweichungen:
- Volle Anrechnung der Terrasse: Die Flaeche wurde aus einem Bauplan oder Expose uebernommen, in dem Aussenflaechen voll oder gar nicht ausgewiesen sind.
- Nutzflaeche statt Wohnflaeche: Keller, Hobbyraum oder Garage wurden mitgezaehlt, obwohl sie nach WoFlV keine Wohnflaeche sind.
- Flaeche nach DIN 277: Architektenplaene weisen oft Grundflaechen nach DIN 277 aus. Diese Werte liegen meist ueber der Wohnflaeche nach WoFlV, weil Dachschraegen und Aussenflaechen anders behandelt werden.
- Doppelte Erfassung: Bei Eigentumswohnungen wurde eine Sondernutzungsflaeche wie eine Gartenterrasse zusaetzlich zur bereits enthaltenen Balkonflaeche angesetzt.
So pruefen Sie die Angabe im Bescheid
Die vom Finanzamt zugrunde gelegte Wohnflaeche steht in den Erlaeuterungen des Grundsteuerwertbescheids beziehungsweise in Bayern im Grundsteuermessbescheid. Gehen Sie so vor:
- Suchen Sie die angesetzte Wohnflaeche in Quadratmetern im Bescheid.
- Vergleichen Sie sie mit einer Wohnflaechenberechnung nach WoFlV, etwa aus dem Kaufvertrag, der Teilungserklaerung oder einem Aufmass.
- Pruefen Sie, mit welchem Anteil Balkon und Terrasse eingerechnet sind.
- Rechnen Sie Messbetrag und Jahresbetrag mit der korrigierten Flaeche nach, zum Beispiel mit dem Bescheid-Check.
Eine ausfuehrlichere Schritt-fuer-Schritt-Pruefung finden Sie in der Anleitung zum Pruefen des Grundsteuerbescheids.
Was tun, wenn die Wohnflaeche zu hoch angesetzt ist
Liegt der Bescheid noch innerhalb der Einspruchsfrist von einem Monat ab Bekanntgabe, legen Sie Einspruch gegen den Grundlagenbescheid beim Finanzamt ein, also gegen den Grundsteuerwertbescheid oder in Flaechenmodellen gegen den Messbescheid. Ein Einspruch nur gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde reicht nicht, weil die Gemeinde an die Werte des Finanzamts gebunden ist. Fuegen Sie eine nachvollziehbare Flaechenberechnung bei.
Ist die Frist abgelaufen, bleibt der Weg ueber eine fehlerbeseitigende Fortschreibung beim Finanzamt. Ob und ab wann sie wirkt, haengt vom Einzelfall ab; das Finanzamt entscheidet darueber auf Antrag oder von Amts wegen.
Haeufige Fragen
Zaehlt der Balkon bei der Grundsteuer zur Wohnflaeche?
Ja, aber nur anteilig. Nach der Wohnflaechenverordnung wird ein Balkon in der Regel zu einem Viertel seiner Grundflaeche angerechnet, hoechstens zur Haelfte. Eine volle Anrechnung ist nicht vorgesehen.
Muss ich eine ebenerdige Terrasse bei der Grundsteuer angeben?
Terrassen gehoeren nach der Wohnflaechenverordnung wie Balkone zu den anteilig anrechenbaren Flaechen, in der Regel zu einem Viertel. In Baden-Wuerttemberg spielt die Wohnflaeche fuer die Grundsteuer dagegen keine Rolle.
Lohnt sich ein Einspruch wegen weniger Quadratmeter?
Das haengt vom Modell und vom Hebesatz Ihrer Gemeinde ab. Der Fehler wirkt jedes Jahr erneut, weil der Messbetrag dauerhaft gilt. Rechnen Sie den Unterschied mit der korrigierten Flaeche nach, bevor Sie entscheiden.
Werte aus dem Bescheid eintragen, Messbetrag und Jahresbetrag nachrechnen lassen und einen passenden Einspruch erzeugen.
Zum Bescheid-CheckPassende Ratgeber
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Verbindlich sind allein die Bescheide von Finanzamt und Gemeinde. Im Zweifel wenden Sie sich an Ihr Finanzamt, Ihre Gemeinde oder einen Steuerberater.