Aequivalenzzahl bei der Grundsteuer erklaert
In den Flaechenmodellen einiger Bundeslaender spielt der Wert eines Grundstuecks keine Rolle. Stattdessen rechnet man mit der Aequivalenzzahl, einem festen Betrag je Quadratmeter. Wer die Aequivalenzzahl bei der Grundsteuer verstehen will, sollte wissen, dass sie den Bodenrichtwert und die Marktwerte bewusst ersetzt.
Was die Aequivalenzzahl ist
In wertunabhaengigen Flaechenmodellen wird nicht gefragt, was ein Grundstueck wert ist, sondern nur, wie gross es ist. Die Aequivalenzzahl uebersetzt jeden Quadratmeter Flaeche in einen festen Geldbetrag. Multipliziert man die Flaeche mit der jeweiligen Aequivalenzzahl, erhaelt man einen sogenannten Aequivalenzbetrag. Dieser ersetzt im Flaechenmodell den Grundsteuerwert, den es im Bundesmodell gibt.
Die Aequivalenzzahlen in Bayern
Bayern ist das bekannteste reine Flaechenmodell. Hier gelten zwei feste Aequivalenzzahlen, eine fuer den Boden und eine fuer das Gebaeude.
| Flaeche | Aequivalenzzahl |
|---|---|
| Bodenflaeche | 0,04 Euro je Quadratmeter |
| Gebaeudeflaeche | 0,50 Euro je Quadratmeter |
Die Bodenflaeche wird also deutlich niedriger angesetzt als die Gebaeudeflaeche. Das spiegelt, dass die Nutzung der Gebaeudeflaeche staerker gewichtet wird als die reine Grundstuecksgroesse.
Von der Aequivalenzzahl zum Messbetrag
Der Aequivalenzbetrag allein ist noch nicht der Messbetrag. Im naechsten Schritt wird eine Messzahl angewendet. Sie betraegt grundsaetzlich 100 Prozent, fuer die Wohnflaeche aber nur 70 Prozent. Wohnen wird also beguenstigt.
- Schritt 1: Flaeche mal Aequivalenzzahl ergibt den Aequivalenzbetrag.
- Schritt 2: Aequivalenzbetrag mal Messzahl (100 Prozent, bei Wohnflaeche 70 Prozent) ergibt den Messbetrag.
- Schritt 3: Messbetrag mal Hebesatz der Gemeinde ergibt den Jahresbetrag.
Den letzten Schritt mit Messbetrag und Hebesatz koennen Sie im Bescheid-Check nachrechnen.
Warum dieses Modell wertunabhaengig ist
Weil nur Flaechen und feste Betraege je Quadratmeter zaehlen, spielt es keine Rolle, ob ein Grundstueck in einer teuren oder einer guenstigen Lage liegt. Zwei gleich grosse Haeuser mit gleich grossem Grundstueck haben in Bayern denselben Aequivalenzbetrag, unabhaengig vom Marktwert. Das macht die Rechnung einfach und gut nachvollziehbar, fuehrt aber dazu, dass die Lage innerhalb Bayerns keinen Einfluss auf den Messbetrag hat.
Aequivalenzzahl in anderen Laendern
Hessen, Niedersachsen und Hamburg bauen ebenfalls auf Flaechen auf, ergaenzen aber einen Lagefaktor aus kommunalen Bodenwerten. Dort wirkt die Lage also doch, anders als im reinen bayerischen Modell. Der Lagefaktor steht im Bescheid und laesst sich ohne amtliche Durchschnittswerte nicht eigenstaendig nachbauen. Welches Modell in Ihrem Land gilt, zeigt die Bundesland-Uebersicht.
Beispielrechnung im Flaechenmodell
Ein Beispiel macht die Wirkung der Aequivalenzzahlen deutlich. Angenommen, ein Grundstueck hat 500 Quadratmeter Bodenflaeche und ein Wohngebaeude mit 140 Quadratmeter Wohnflaeche.
- Boden: 500 Quadratmeter mal 0,04 Euro gleich 20 Euro Aequivalenzbetrag.
- Gebaeude: 140 Quadratmeter mal 0,50 Euro gleich 70 Euro Aequivalenzbetrag.
- Auf die Wohnflaeche wirkt die Messzahl von 70 Prozent, auf den Boden 100 Prozent.
So entsteht aus den festen Betraegen je Quadratmeter und der Messzahl der Grundsteuermessbetrag, auf den die Gemeinde anschliessend ihren Hebesatz anwendet.
Was Sie im Bescheid pruefen sollten
Da im Flaechenmodell alles an den Flaechen haengt, kommt es auf deren Richtigkeit an. Pruefen Sie die Grundstuecksflaeche gegen das Grundbuch und die Gebaeude- oder Wohnflaeche gegen Ihre Bauunterlagen. Eine zu hohe Flaeche treibt den Aequivalenzbetrag und damit den Messbetrag unmittelbar nach oben, weil die Aequivalenzzahl ein fester Betrag je Quadratmeter ist. Achten Sie auch darauf, ob Wohn- und Nutzflaeche korrekt getrennt sind, denn nur fuer die Wohnflaeche gilt die ermaessigte Messzahl von 70 Prozent. Wie der Messbetrag insgesamt zustande kommt, erklaert Grundsteuermessbetrag einfach erklaert.
Haeufige Fragen
Wie hoch ist die Aequivalenzzahl in Bayern?
Sie betraegt 0,04 Euro je Quadratmeter Bodenflaeche und 0,50 Euro je Quadratmeter Gebaeudeflaeche. Daraus wird der Aequivalenzbetrag gebildet.
Was bedeuten 0,04 und 0,50 Euro je Quadratmeter?
Das sind die festen Betraege, mit denen jeder Quadratmeter Boden beziehungsweise Gebaeudeflaeche bewertet wird. Sie ersetzen im Flaechenmodell den Marktwert oder Bodenrichtwert.
Beruecksichtigt die Aequivalenzzahl die Lage?
Im reinen bayerischen Flaechenmodell nicht. Hessen, Niedersachsen und Hamburg ergaenzen dagegen einen Lagefaktor, der die Lage ueber kommunale Bodenwerte einbezieht.
Werte aus dem Bescheid eintragen, Messbetrag und Jahresbetrag nachrechnen lassen und einen passenden Einspruch erzeugen.
Zum Bescheid-CheckPassende Ratgeber
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